TMK 194/1 de aile konutu ile ilgili “Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.” hükmü yer almaktadır. Bu durumda aile konutu kavramını tanımlamakta fayda vardır. Aile konutu, eşlerin ve varsa çocukların birlikte yaşadıkları ve ailenin yaşam merkezi olarak kabul edilen konuttur. Söz konusu konut hakkında eşlerden birinin işlem yapılabilmesi için diğer eşin açık rızasını alması gerektiği kanun maddesi ile belirtilmiştir. Belirtmekte fayda vardır ki eşlerin yazlık, yayla evi gibi ikincil ihtiyaçlarını karşılayan konutlar aile konutu sayılmaz. Fakat yurtdışında yaşayan eşlerin, geldiklerinde barınma amacıyla sürekli olarak kullandıkları taşınmaz da aile konutudur.
Malik olan eşin yapacağı işlemlere karşı diğer eşin hakkının korunması için aile konutuna, “aile konutu şerhi” konulması çok önemlidir. Zira tapuda bulunan şerhle birlikte yapılan satışlarda iyi niyetin varlığından söz edilemez. Ancak şerh konulmamış aile konutunu alan iyi niyetli 3. Kişileri konutu başkasına satması durumunda konutu 3. Kişiden alan yeni malik tapuya güven ilkesi kapsamında işlem yaptığından, işlem geçerli hale gelecektir. Yargıtay aile konutu şerhi bulunmasa dahi iyi niyetli 3. Kişiye yapılan devir işlemini geçersiz saysa da iyi niyetli 3. Kişinin bir başkası ile yapmış olduğu devir işlemi geçerli sayılacaktır. Tam da bu sebeple aile konutu şerhinin tapuya konulmuş olması çok önemlidir.
AİLE KONUTU NEDENİYLE TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI
NEDİR VE TARAFLARI KİMLERDİR?
Eşin rızası alınmadan yapılan tasarruf işlemlerinin iptali için davaya aile konutu nedeniyle tapu iptal ve tescil davası denir. Söz konusu davanın davacısı mağdur olan eştir. Davalısı ise, tapuda mülkiyet hakkına sahip son maliktir.
GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME NERESİDİR?
Taşınmazın bulunduğu yerdeki Aile Mahkemesi görevli ve yetkili mahkemedir.
ZAMANAŞIMI VAR MIDIR?
Söz konusu davanın zamanaşımı süresi bulunmamaktadır. Ancak TMK’ da iyi niyetli kişilerin haklarını koruma ve gözetmek için bir zamanaşımı süresi öngörülmüş. Buna göre aile konutunu satın alan iyi niyetli üçüncü kişiler, tapu sicilinde kesintisiz ve herhangi bir davaya konu olmadan geçireceği 10 yıllık sürenin sonunda o taşınmazın maliki olmaktadır. Anlatılan durumda 10 yıllık sürenin tamamlanması ile birlikte aile konutuna dayalı tapu tescil ve iptal davası açılamaz.
YARGILAMA SÜRECİ NASILDIR?
Mahkemede incelenecek iki önemli unsur vardır;
1-Taraflar arasında davaya konu taşınmazın aile konutu olarak kullanılıp kullanılmadığı incelenir.
2-Satış işleminde diğer eşin rızasının olup olmadığına bakılır. Bu iki unsurun varlığı davanın açılması için yeterlidir.
Yargılama devam ederken, mahkeme tarafından gerekli görüldüğü takdirde, bilirkişi incelemesi ve keşif yapılabilir. Bununla beraber tanık, mesaj kaydı vs. gibi deliller ile de iddialar ispatlanabilir.
Yargılama neticesinde aile konutunun diğer eşin rızası olmadan satıldığına mahkeme tarafından kanaat getirilirse davanın kabulüne karar verir. Davanın kabul edilmesiyle birlikte sanki aile konutuna dair yapılan tüm satış ve devir işlemlerinin yapılamamış sayılmasına dair bir zemin hazırlanarak aile konutu tüm bu işlemlerden önceki eski haline getirilir. Yani aile konutunun satışı tapuda iptal edilir ve yine tapuda eski malik olan eşe tescil edilir.
YARGITAY KARARLARI
Yargıtay 2. Hukuk Dairesi 18.9.2019 tarih 2019/5110 E. 2019/8865 K. Sayılı ilam
“Eşin açık rızası alınmadan yapılan işlemin geçerli olduğunu kabul etmek imkansızdır. Eş söyleyişle eşin “Açık rızası alınmadan” yapılan işlemin “Geçersiz olduğunu” kabul etmek zorunludur. “
Yargıtay 2. Hukuk Dairesi 15.02.2016 tarih 2015/21903 E, 2016/2479 K, sayılı ilam
“eşlerden biri diğer eşin açık rızası bulunmadıkça” aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez ve aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.”
Yargıtay 2. Hukuk Dairesi 29.01.2020 tarih 2019/8403 E. 2020/450 K. Sayılı İlam
“Evlilik, boşanma yahut da iptal kararıyla sona ermiş ise, Türk Medeni Kanunu’nun 194 maddesinin “Aile Konutuna” sağladığı koruma da sona erer, diğer eşin rızası alınmadan yapılan tasarruf işlemi yapıldığı andan itibaren geçerlilik kazanır. Toplanan delillerden, tarafların yargılama sırasında 30.12.2016 tarihinde kesinleşen kararla boşandıkları anlaşılmaktadır. Evlilik boşanma ile sona erdiğine göre dava konusu taşınmaz aile konutu olma niteliğini kaybetmiştir. “
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 28.11.2019 tarih 2019/2-318 E. 2019/1238 K. Sayılı ilam
“aile konutu “eşlerin bütün yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdiği, yaşantısına buna göre yön verdiği, acı ve tatlı günleri içinde yaşadığı anılarla dolu bir alan” olarak tanımlanmıştır. TMK’nın 193. maddesi dikkate alındığında kural olarak eşlerin birbirleri ve üçüncü kişilerle her türlü hukuki işlem yapma serbestisi kabul edilmişken, aynı Kanun’un 194. maddesi ile bu kurala istisna getirilmiş ve aile konutu üzerindeki hakların sınırlandırılması esası kabul edilmiştir. Bu düzenleme ile malik olmayan eşe, aile konutu ile ilgili tapu kütüğüne şerh verilmesini isteme hakkı tanınmış, eşlerin aile konutu ile ilgili bazı hukuksal işlemlerinin diğer eşin rızasına bağlı olduğu kuralı getirilerek eşlerin hukuki işlem özgürlüğü “aile birliğinin’’ korunması amacıyla sınırlandırılmıştır. Tapu kaydında aile konutu şerhi bulunmasa dahi aile konutuna ilişkin olarak; eşlerden biri diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutuyla ilgili kira sözleşmesini feshedemeyecek, aile konutunu devredemeyecek ve aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamayacaktır. Malik olmayan eşin izni için şekil şartı bulunmamakla birlikte, iznin açık olması gerekmektedir. Açık rızanın varlığını ispat yükü ise aile konutu ile ilgili tasarrufta bulunana aittir. Öte yandan; TMK’nın 194. maddesinde öngörülen sınırlandırma, taşınmazın tapu kaydına aile
konutu şerhi konulduğu için değil, konut aile konutu vasfı taşıdığı için getirilmiştir. Bu sebeple taşınmazın tapu kaydında aile konutu şerhi bulunmasa bile o konut aile konutu özelliğini taşır. Nitekim aile konutu şerhi kurucu değil açıklayıcı niteliktedir. Aksi düşünce ile tasarruf yetkisine ilişkin sınırlamanın şerh ile başlayacağı kabul edilmiş olur. Anılan madde hükmü ile getirilen sınırlandırma, emredici niteliktedir. Dolayısıyla bu haktan önceden feragat edilemeyeceği gibi eşlerin anlaşmasıyla da bu vasıf ortadan kaldırılamaz ve açık rıza ancak “belirli olan” bir işlem için verilebilir. Eş söyleyişle aile konutunun maliki olan eş, aile konutundaki yaşantıyı güçlüğe sokacak biçimde tek başına aile konutunu ayni bir hakla sınırlandıramaz. Bu sınırlandırma ancak diğer eşin açık
rızası alınarak yapılabilir. “
Av. Merve ÇELİK