2026 yılında taşınmaz satışlarında tapu harcı, alıcı ve satıcı için ayrı ayrı satış bedelinin binde 20’si olarak hesaplanır. Böylece iki tarafın kanuni paylarının toplamı satış bedelinin yüzde 4’üne ulaşır. Bu oran 2026’da sabit bir TL tutarına dönüşmemiştir; taşınmazın gerçek devir bedeli yükseldikçe harç da yükselir.
Tapu harcı dışında döner sermaye hizmet bedeli, varsa ekspertiz, vekâletname, zorunlu deprem sigortası ve banka işlemleri gibi ayrı masraflar doğabilir. İnternette “2026 tapu masrafı” adıyla verilen tek bir toplamın her satışa uygulanması bu nedenle doğru değildir.
2026 tapu harcı oranı
Gayrimenkul satışında genel oran şöyledir:
| Mükellef | Oran |
|---|---|
| Satıcı | Satış bedelinin binde 20’si (%2) |
| Alıcı | Satış bedelinin binde 20’si (%2) |
| Toplam | Satış bedelinin binde 40’ı (%4) |
Örneğin gerçek satış bedeli 3.000.000 TL olan bir konutta satıcının harcı 60.000 TL, alıcının harcı 60.000 TL, toplam tapu harcı ise 120.000 TL’dir.
Farklı satış bedelleri için genel hesap:
| Gerçek satış bedeli | Alıcı harcı | Satıcı harcı | Toplam |
|---|---|---|---|
| 1.000.000 TL | 20.000 TL | 20.000 TL | 40.000 TL |
| 3.000.000 TL | 60.000 TL | 60.000 TL | 120.000 TL |
| 7.500.000 TL | 150.000 TL | 150.000 TL | 300.000 TL |
Bu tablo satış işlemi içindir. Bağış, miras paylaşımı, trampa, ölünceye kadar bakma sözleşmesi, ortaklığın giderilmesi veya cebri satış gibi işlemler farklı tarife hükümlerine tabi olabilir.
Tapu harcı hangi bedel üzerinden hesaplanır?
Harç matrahı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere tarafların beyan ettiği gerçek devir ve iktisap bedelidir. Belediye rayiç değeri olarak anılan emlak vergisi değeri, her durumda harcın hesaplanacağı satış fiyatı değildir; yalnızca alt sınır işlevi görür. Gerçek satış bedeli bu değerden yüksekse yüksek olan gerçek bedelin bildirilmesi gerekir.
Örneğin bir dairenin emlak vergisi değeri 1.200.000 TL, gerçek satış bedeli 4.000.000 TL ise harcın 1.200.000 TL üzerinden yatırılması hukuka uygun değildir. Genel oranla alıcı ve satıcı için ayrı ayrı 80.000 TL, toplam 160.000 TL harç hesaplanır.
Satış bedelinin bir bölümünün elden, bir bölümünün banka yoluyla ödenmesi beyan yükümlülüğünü değiştirmez. Kredi tutarı, ekspertiz raporu, banka hareketleri, ilan ve benzer nitelikteki veriler gerçek bedelin tespitinde dikkate alınabilir.
Düşük tapu harcı beyanının cezası
Gerçek bedelin düşük gösterildiğinin sonradan tespit edilmesi hâlinde eksik tapu harcı hem alıcı hem satıcı yönünden ikmalen veya re’sen tarh edilebilir. 7566 sayılı Kanun’la yapılan ve 19 Aralık 2025’te yürürlüğe giren değişiklikle, bu hâlde daha önce yüzde 25 oranında uygulanan vergi ziyaı cezası bir kata çıkarılmıştır; aradaki farka isabet eden harç, bir kat ceza ile birlikte istenebilir. Gecikme faizi de hesaplanabilir.
Bu nedenle “belediye rayicinden gösterirsek sorun olmaz” yaklaşımı güvenli değildir. Pişmanlık, kendiliğinden düzeltme veya izaha davet gibi yolların uygulanıp uygulanamayacağı somut olayın aşamasına bağlıdır. İdare incelemeye başlamışsa aynı imkânlar bulunmayabilir.
Tapu harcını alıcı mı, satıcı mı öder?
Kanuni tarifede alıcı ve satıcı, ayrı ayrı binde 20 oranındaki harcın mükellefidir. Taraflar kendi aralarında toplam masrafın tamamını alıcının veya satıcının karşılayacağını kararlaştırabilir. Ancak bu özel anlaşma, vergi idaresine karşı kanundan doğan mükellefiyeti kendiliğinden değiştirmez.
Satış sözleşmesi veya ön protokolde “tapu masrafları alıcıya aittir” deniyorsa bunun yalnızca harcı mı, yoksa döner sermaye ve diğer giderleri de mi kapsadığı açık yazılmalıdır. Belirsiz bir ifade sonradan taraflar arasında alacak uyuşmazlığına dönüşebilir.
2026 tapu döner sermaye ücreti
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün döner sermaye ücreti, tapu harcı değildir. 2026 tarifesinde işlem türüne, yöresel katsayıya ve ilave hizmetlere göre hesaplanır. Bu sebeple Türkiye genelinde bütün satışlar için geçerli tek bir döner sermaye rakamı vermek yanıltıcı olur.
Başvuru tamamlandığında gönderilen tahakkuk mesajında tapu harcı ile döner sermaye bedeli ayrı gösterilir. Güvenli ödeme, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün e-tahsilat sayfası, Dijital Vergi Dairesi veya tahakkukta belirtilen yetkili kanallar üzerinden yapılmalıdır. Mesajdaki bağlantının alan adı kontrol edilmeli; kişisel banka hesabına ödeme yapılmamalıdır.
Tapu harcı ne zaman ödenir?
Web Tapu veya tapu müdürlüğü üzerinden başvuru alınıp belgeler incelendikten sonra tahakkuk oluşturulur. Harç, imza randevusundan önce tahakkuk numarasıyla ödenir. Ödeme yapılması tek başına mülkiyeti geçirmez; taşınmaz mülkiyeti, tapu müdürlüğünde düzenlenen resmî senet ve tescil işlemiyle devredilir.
Tahakkukta ada, parsel, bağımsız bölüm, tarafların kimlik bilgileri ve bedel kontrol edilmelidir. Yanlış taşınmaz veya kişi adına yapılan ödeme için düzeltme ve iade süreci gerekebilir.
Satış iptal olursa tapu harcı iade edilir mi?
İşlem tamamlanmadan vazgeçilmesi ile tescil gerçekleştikten sonra satışın mahkeme kararıyla veya yeni bir işlemle geri alınması aynı değildir. Tahakkuk etmiş ya da ödenmiş harcın iadesi; tapuda işlemin yapılıp yapılmadığına, hukuki sebebe ve başvuru süresine göre değerlendirilir. Satışın sonradan sona ermesi otomatik iade hakkı doğurmaz.
Ödeme dekontu, tahakkuk numarası ve tapu başvuru belgesi saklanmalıdır. Fazla veya yersiz ödeme iddiasında ilgili vergi dairesine yahut yetkili kuruma, somut işlemi gösteren belgelerle başvurulması gerekir.
Aile içi devirlerde de yüzde 4 mü uygulanır?
Anne-baba ile çocuk veya eşler arasındaki işlem gerçekten satışsa genel satış harcı uygulanır. Karşılıksız kazandırma niteliğindeki bağış ise sırf daha düşük masraf amacıyla satış gibi gösterilemez; bağış işleminin harç ve veraset-intikal vergisi sonuçları ayrıdır. İşlemin adı değil, gerçek hukuki ve ekonomik niteliği önem taşır.
Taşınmaz üzerinde ipotek, haciz, intifa, aile konutu şerhi veya başka kısıtlamalar bulunması da ayrıca incelenmelidir. Tapu harcının ödenmesi bu kayıtları kendiliğinden kaldırmaz.
İçerik kapsamı: Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; somut olayın özellikleri ayrıca değerlendirilmelidir.