Bir taşınmazı fiilen kullanmak, onun maliki olmakla aynı şey değildir. Tapuda malik görünen kişi zilyet olmayabilir; kiracı, ödünç alan veya haksız işgalci ise malik olmadığı hâlde eşyayı fiilen elinde tutabilir. Ayni haklar, zilyetlik ve tapu sicili arasındaki ayrım doğru kurulmadığında yanlış dava açılması veya süre kaçırılması mümkündür.
Ayni hak ne demektir?
Ayni hak, kişiye bir eşya üzerinde doğrudan hâkimiyet sağlayan ve herkese karşı ileri sürülebilen haktır. Mülkiyet en geniş ayni haktır. İrtifak hakkı, taşınmaz yükü ve rehin ise sınırlı ayni haklardır. İntifa, oturma, üst ve kaynak hakkı irtifaklara örnek gösterilebilir.
Ayni haklar “sınırlı sayı ve tipe bağlılık” ilkesine tabidir. Taraflar sözleşmeyle kanunda bulunmayan yeni bir ayni hak türü yaratamaz. Buna karşılık bir eşyanın kullanımı, gelirinin paylaşılması veya satıştan sonra geri verilmesi gibi kişisel borç ilişkileri kurabilirler. Bu kişisel haklar kural olarak yalnız sözleşmenin taraflarına karşı ileri sürülür; ayni hak gibi herkesi bağlamaz.
Örneğin kira sözleşmesi kiracıya kişisel kullanım hakkı verir. İntifa hakkı ise kanuni şekilde kurulmuş bir sınırlı ayni hak olup üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir. “Kullanma hakkım var” demek, hakkın ayni mi kişisel mi olduğunu tek başına açıklamaz.
Ayni hak nasıl kazanılır?
Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması kural olarak tapu siciline tescille olur. Satış ve bağışlama gibi devir borcu doğuran sözleşmelerin kanuni resmî şekilde yapılması, ardından tescil gerekir. Miras, mahkeme kararı, cebri icra veya kamulaştırma gibi kanunda sayılan bazı hâllerde mülkiyet tescilden önce kazanılabilir; fakat malik tasarruf işlemi yapabilmek için tescili sağlamak zorundadır.
Taşınırlarda ise mülkiyetin devri için çoğunlukla zilyetliğin devri aranır. Teslim, kısa elden teslim veya zilyetliğin havalesi gibi farklı devir biçimleri mümkündür. Aracın trafik kaydı da tapu tesciliyle aynı hukuki nitelikte değildir; araç taşınır olsa da devri özel mevzuattaki usule ve sonuçlara tabidir.
Bir borç sözleşmesiyle ayni hakkın kurulmasını ayırmak gerekir. Taşınmaz satış sözleşmesi alıcıya tescili isteme yönünde kişisel hak sağlar; mülkiyet, kural olarak tescille geçer. Bu nedenle geçerli sözleşme, ödeme ve tapu kaydı farklı delil işlevlerine sahiptir.
Zilyetlik hak mı, fiilî durum mu?
Zilyetlik, bir şey üzerinde fiilî hâkimiyet kurmaktır. Zilyet malik olabilir; fakat olmak zorunda değildir. Evinde oturan malik, kiracı, eşyayı onarım için alan usta ve başkasının arazisini haksız kullanan kişi farklı hukuki sebeplerle zilyettir.
Malik eşyayı kiracıya bıraktığında kiracı doğrudan zilyet, malik ise dolaylı zilyet olarak kabul edilebilir. Bir şirket deposunda malları şirket adına tutan çalışan, başkası için zilyetlik kullanan kişi konumundadır. Zilyetliğin türü, korunma yolunu ve iyi niyet hükümlerini etkiler.
Kanun zilyetliği, arkasında mülkiyet bulunup bulunmadığını kesinleştirmeden de korur. Bunun amacı, kişilerin fiilî durumu zor kullanarak değiştirmesini önlemek ve toplumsal düzeni korumaktır. Zilyetlik davasında hâkim çoğu kez kimin malik olduğunu değil, son fiilî hâkimiyeti ve saldırıyı inceler.
Mülkiyet hakkı malike hangi yetkileri verir?
Türk Medeni Kanunu’nun 683. maddesine göre malik, hukuk düzeninin sınırları içinde eşya üzerinde kullanma, yararlanma ve tasarruf yetkisine sahiptir. Malını haksız olarak elinde bulunduran kişiye karşı geri verme davası açabilir; her türlü haksız elatmanın önlenmesini de isteyebilir.
Bu yetkiler sınırsız değildir. İmar ve çevre mevzuatı, komşuluk hukuku, aile konutu, kamulaştırma, kira koruması ve dürüstlük kuralı mülkiyetin kullanımını sınırlar. Tapuda malik olmak, kiracının kapısını zorla açma veya komşu parsele zarar verecek yapı yapma yetkisi vermez.
Malik, eşya haksız şekilde başkasının elindeyse istihkak niteliğindeki geri verme talebine; müdahale sürüyor veya tekrarlanma tehlikesi bulunuyorsa elatmanın önlenmesine başvurabilir. Haksız kullanım nedeniyle ecrimisil veya zarar tazmini de olayın koşullarına göre istenebilir. Her talebin ispat unsuru ve dönem hesabı farklıdır.
Zilyetliğe saldırıda hızlı koruma yolları
Zilyet, saldırı veya gasp karşısında kuvvet kullanmayı sınırsız bir hak sanmamalıdır. Türk Medeni Kanunu, koşulları oluştuğunda zilyede saldırıyı güç kullanarak defetme ve taşınırın elinden alınması ya da taşınmazdan çıkarılması hâlinde eşyayı derhâl geri alma imkânı tanır. Ancak zilyet, durumun haklı göstermediği derecede kuvvet kullanmaktan kaçınmak zorundadır.
Olay sona erdikten sonra kendi adaletini sağlamak yerine mahkemeye başvurmak esastır. Zilyetliğin gaspında “zilyetliğin iadesi”, saldırıda ise “saldırının sona erdirilmesi ve önlenmesi” davası açılabilir. Davalı daha üstün bir hakka sahip olduğunu hemen ispat etmedikçe, zilyetlikteki haksız değişiklik önce giderilebilir; mülkiyet tartışması ayrı davada çözülebilir.
Zilyetlik davalarında süre kısadır. Dava hakkı, zilyedin fiili ve faili öğrenmesinden başlayarak iki ay ve her hâlde fiilin üzerinden bir yıl geçmekle düşer. Bu sürelerin hak düşürücü niteliği nedeniyle kolluk tutanağı, fotoğraf, mesaj, komşu beyanı ve keşif bilgileri gecikmeden toplanmalıdır.
Hukuk Muhakemeleri Kanunu, yalnız zilyetliğin korunmasına yönelik davaları sulh hukuk mahkemesinin görevine verir. Mülkiyet ve tapu iptal-tescil talepleri ise kural olarak asliye hukuk mahkemesinde görülür. Aynı olaydan doğsa da talebin hukuki niteliği görevli mahkemeyi değiştirir.
Tapu sicili hangi korumayı sağlar?
Taşınmazlar üzerindeki ayni hakların açıklığı tapu siciliyle sağlanır. Sicilde malik görünen kişi lehine doğruluk karinesi vardır. Tapu sicilindeki kayda iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesiyle korunabilir.
Bu koruma, tapuda adı olan herkesi her koşulda korumaz. Tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilmesi gereken kişi iyi niyet iddiasında bulunamaz. Sahte vekâlet, ehliyetsizlik, geçersiz işlem veya yetkisiz devir iddiasında devir zinciri ve her kazananın iyi niyeti ayrı incelenir.
Tapu kaydında gerçek hak durumuna uymayan bir tescil varsa hak sahibi, kaydın düzeltilmesini isteyebilir. Dava genellikle tapuda malik görünen kişiye ve hakkı etkilenebilecek ilgililere yöneltilir. Sadece “tapu iptali” istemek taşınmazı kayıtsız bırakacağından, tescil talebinin kimin adına ve hangi payla istendiği açık yazılmalıdır.
Tapu sicilinin hukuka aykırı tutulmasından doğan zarar için devletin sorumluluğu da kanunda düzenlenmiştir. Ancak önce aynen düzeltmenin mümkün olup olmadığı, üçüncü kişinin iyi niyeti ve zarar ile sicil faaliyeti arasındaki bağ incelenir.
Dava sürerken hakkın korunması
Tapu veya elatma uyuşmazlığı yıllar sürebileceği için taşınmazın başkasına devri, üzerine ipotek kurulması ya da yapının değiştirilmesi riski doğabilir. Hak sahibi, Hukuk Muhakemeleri Kanunu koşulları varsa ihtiyati tedbir isteyebilir. Tedbir talebinde hakkın yaklaşık ispatı ve gecikmenin ciddi zarar doğuracağı açıklanmalı; mahkemenin belirleyeceği teminat dikkate alınmalıdır.
Tapuya “davalıdır” şerhi veya mahkemece konulan tedbir, davayı açanın kesin malik olduğunu göstermez. Şerh üçüncü kişilere uyuşmazlığı görünür kılar ve tasarrufu kararın kapsamına göre sınırlar. Davanın reddi veya tedbir sebebinin kalkması hâlinde kaydın terkin edilmesi gerekir; haksız tedbirden doğan zarar sorumluluğu da söz konusu olabilir.
Keşif öncesinde mevcut durumun noter tespiti, tarihli fotoğraf, uydu görüntüsü, aplikasyon krokisi ve kolluk tutanağıyla kaydedilmesi özellikle sınır, yıkım ve yapılaşma davalarında önem taşır. Tedbir, delil tespiti ve esas dava birbirinin yerine geçmeyen araçlardır.
Taşınırlarda iyi niyet ve kayıp eşya
Taşınır eşyanın emin sıfatıyla zilyedinden iyi niyetle mülkiyet veya sınırlı ayni hak kazanan üçüncü kişi belirli koşullarda korunur. Malik eşyayı kiracıya, ödünç alana veya satması için bir başkasına kendi iradesiyle vermiş; bu kişi yetkisini kötüye kullanarak devretmiş olabilir.
Çalınmış, kaybolmuş veya malikin iradesi dışında elinden çıkmış eşya için farklı bir rejim vardır. Malik, kural olarak beş yıl içinde taşınır davası açabilir. Açık artırma, pazar veya benzeri eşya satan tacirden iyi niyetle alınan şeyin geri verilmesinde ödenen bedelin iadesi şartı gündeme gelebilir. Para ve hamiline yazılı senetlerde özel koruma bulunur.
Bu hükümler, ikinci el alışverişte fatura, seri numarası, satış sözleşmesi ve ödeme kaydının önemini gösterir. Zilyedin eşyayı elinde bulundurması tek başına tartışmasız malik olduğunu kanıtlamaz; fakat kanuni karineler ispat yükünü etkileyebilir.
Komşuluk hukukunda mülkiyetin sınırı
Malik, taşınmazını kullanırken komşularını olumsuz etkileyecek taşkınlıklardan kaçınmalıdır. Duman, koku, gürültü, sarsıntı, su akışı, tehlikeli ağaç veya kazı gibi etkiler; taşınmazın yeri, niteliği ve yerel kullanıma göre değerlendirilir.
Her rahatsızlık hukuka aykırı taşkınlık sayılmaz. Olağan ve katlanılması gereken etkilerle, yerel ölçüyü aşan ve önemli zarar doğuran kullanım ayrılır. Elatmanın önlenmesi, eski hâle getirme, zarar tazmini veya tehlikenin giderilmesi talebi olayın niteliğine göre kurulabilir.
Komşuluk uyuşmazlıkları, 1 Eylül 2023’ten itibaren dava şartı arabuluculuk kapsamındadır. Arabuluculuğa başvurmak, acil tehlike hâlinde ihtiyati tedbir istemeye engel değildir; fakat esas dava açılırken arabuluculuk şartı gözetilir.
Hangi koruma yolu seçilmeli?
Doğru yol için önce şu üç soru sorulmalıdır:
- Korunmak istenen tapuya veya başka ayni hakka dayalı mülkiyet mi, yalnız son zilyetlik mi?
- Eşya taşınır mı, taşınmaz mı ve müdahale gasp, sürekli elatma, hatalı tescil veya komşuluk taşkınlığı biçiminde mi?
- Amaç eşyanın iadesi, saldırının durması, tapunun düzeltilmesi, tazminat ya da bunların birkaçı mı?
Zilyetlik davasındaki iki aylık ve bir yıllık süre ile tapu veya sözleşmeye dayalı taleplerin süreleri aynı değildir. Yanlış görevli mahkemede veya yanlış hukuki nitelendirmeyle başvuru, özellikle kısa süreli korumayı tehlikeye atabilir. Tapu kaydı, kadastro paftası, fiilî kullanım, sözleşmeler ve müdahale tarihi birlikte incelenmelidir.
İçerik kapsamı: Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; somut olayın özellikleri ayrıca değerlendirilmelidir.