Tapuda özel kişi adına kayıtlı bir taşınmazın daha sonra orman sınırları içinde kaldığının belirlenmesi, iki ayrı hukuki sorunu ortaya çıkarır. İlki tapu kaydının iptal edilip taşınmazın orman niteliğiyle Hazine adına tescil edilip edilmeyeceğidir. İkincisi ise tapuya güvenerek mülk edinen kişinin uğradığı zararın Devlet tarafından karşılanıp karşılanmayacağıdır. Tapu iptali ile tazminat talebi aynı dava ve aynı hukuki sebep değildir; süre, görev, taraf ve ispat incelemesi de buna göre yapılır.
Anayasa’nın 169. maddesi ormanların korunmasına özel önem verir ve devlet ormanlarının özel mülkiyete devredilemeyeceğini düzenler. Bu nedenle bir yerin hukuken orman sayıldığı kesin biçimde belirlendiğinde tapuda özel kişi adına kayıtlı olması tek başına özel mülkiyeti korumaya yetmeyebilir. Bununla birlikte Devletin oluşturduğu tapu kaydına güvenen kişinin bütün zarara karşılıksız katlanması da mülkiyet hakkı bakımından ayrı bir ölçülülük sorunu doğurur.
Her “orman şerhi” tapunun hemen iptali anlamına gelmez
Uyuşmazlığın çözümü, taşınmazın bugünkü görünümünden çok hukuki ve teknik geçmişine bağlıdır. Orman kadastro haritaları, ilk arazi kadastrosu, tahdit ve aplikasyon işlemleri, kesinleşme tarihleri, memleket haritaları, hava fotoğrafları, eski tapu ve vergi kayıtları ile pafta çakıştırmaları birlikte incelenebilir. Ağaç bulunması bir yeri her durumda orman yapmadığı gibi, güncel olarak ağaç bulunmaması da geçmişte kesinleşmiş orman sınırını ortadan kaldırmaz.
Tapu kaydındaki bir şerh veya idari yazı ile kesinleşmiş mahkeme kararı aynı etkiye sahip değildir. Önce işlemin kaynağı ve taşınmazın hangi bölümünü kapsadığı belirlenmelidir. Parselin tamamı yerine ölçü krokisinde gösterilen bir kısmın orman sınırında kalması mümkündür. Teknik çakıştırma yapılmadan yalnızca yüzölçümü veya mahal adı üzerinden sonuç çıkarmak ciddi hak kaybına yol açabilir.
Tapu iptal davasında taraflar ve inceleme konusu
Orman Yönetimi veya Hazine tarafından açılan davada temel iddia, özel mülkiyet kaydının hukuken orman sayılan alan üzerinde kalması nedeniyle geçerli olmadığıdır. Dava konusu yerin niteliği, önceki kadastro çalışmalarının kesinleşip kesinleşmediği ve kayıtların birbirine uygulanması belirleyicidir. Mahkeme bu teknik olguları harita, pafta ve arazi üzerinde uzman bilirkişi incelemesiyle değerlendirir; hukuki nitelendirmeyi ise kendisi yapar.
Tapu malikinin taşınmazı iyi niyetle satın almış olması tapu iptal davasını her zaman engellemez. Türk Medeni Kanunu’nun tapu siciline güveni koruyan 1023. maddesi genel bir kuraldır; ancak devlet ormanlarının özel mülkiyete konu olamayacağı anayasal rejim nedeniyle orman uyuşmazlıklarında bunun sonucu özellik gösterir. İyi niyet, özellikle sonradan açılacak tazminat davasında tapuya duyulan güven ve zararın kişiye yüklenip yüklenemeyeceği bakımından önem kazanır.
Tazminatın hukuki dayanağı: TMK m. 1007
Türk Medeni Kanunu’nun 1007. maddesi, tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devletin sorumlu olduğunu belirtir. Orman niteliği nedeniyle tapusu iptal edilen kişinin, resmî sicile güvenerek edindiği mülkiyeti kaybetmesi hâlinde bu hükme dayalı tazminat yolu gündeme gelebilir. Sorumluluk davası tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülür ve istem Devlete, uygulamada Hazineye yöneltilir. Davalı bir kamu tüzel kişisi olsa da bu uyuşmazlık idari yargının değil adli yargının alanındadır; görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir.
Tazminat otomatik değildir. Davacı, tapu kaydının iptali veya kaydın hukuki değerini yitirmesi ile somut zarar arasındaki bağı ortaya koymalıdır. Taşınmazın zilyetlikle edinilmeye çalışıldığı fakat hiçbir zaman geçerli bir tapu hakkının bulunmadığı hâller, Devletin oluşturduğu sicile güvenilerek kazanılmış tapunun iptaliyle aynı değildir. Anayasa Mahkemesi de orman uyuşmazlıklarında TMK m. 1007 yolunun erişilebilir ve etkili olup olmadığını olayın bu özellikleri üzerinden değerlendirmektedir.
Tapu iptal davası ile tazminat davası neden ayrılmalıdır?
Tapu iptal yargılamasında “burası orman mıdır ve kayıt korunabilir mi?” sorusu öne çıkar. Tazminat yargılamasında ise “sicilin tutulması nedeniyle bir zarar doğmuş mudur, Devlet bu zarardan sorumlu mudur ve gerçek zarar ne kadardır?” soruları incelenir. İlk davada malik sıfatının kaybedilmesi, ikinci davanın hukuki temelini oluşturabilir; fakat ilk kararın kesinleşme ve öğrenilme tarihleri zamanaşımı bakımından ayrıca önem taşır.
Bu ayrım, davalı taraf yönünden de belirgindir. Tapu iptal ve tescil isteminde uyuşmazlığın niteliğine göre Orman Yönetimi ve Hazine yer alabilirken TMK m. 1007’ye dayalı tazminat istemi Devletin sicil sorumluluğuna yönelir. Yanlış hasım veya yanlış hukuki nitelendirme, yargılamanın uzamasına ve süre tartışmalarına yol açabilir.
Zarar ve taşınmaz değeri nasıl belirlenir?
Amaç, tapusu iptal edilen kişiyi zarardan önceki ekonomik duruma mümkün olduğu ölçüde getirmektir. Değerleme yapılırken taşınmazın niteliği, konumu, yüzölçümü, imar ve kullanım durumu, emsal satışlar ile değerlendirme tarihindeki koşullar önem taşıyabilir. Tapu iptaline konu olan bölüm parselin yalnızca bir kısmıysa hesap o bölüm üzerinden kurulmalıdır.
Tazminatın sembolik kalması, mülkiyet hakkına yapılan müdahalenin kişiye aşırı bir külfet yüklemesine neden olabilir. Anayasa Mahkemesi kararlarında, devletin verdiği tapuya güvenen kişinin tazminatsız bırakılmasının ve bedelin gerçek zararı karşılamamasının adil denge yönünden incelendiği görülmektedir. Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi de tapusu orman gerekçesiyle iptal edilen kişilerin tazminatsız bırakılmasını mülkiyet hakkının ihlali olarak değerlendirmiş; TMK m. 1007’ye dayalı tazminat uygulaması büyük ölçüde bu içtihat doğrultusunda gelişmiştir. Bununla birlikte her değerleme uyuşmazlığı kendiliğinden anayasal ihlal oluşturmaz; ulusal başvuru yollarında değer yöntemine ve bilirkişi raporuna ilişkin itirazların somutlaştırılması gerekir.
Zamanaşımı başlangıcı dosyanın kilit noktasıdır
TMK m. 1007’ye dayalı istemlerde zamanaşımı konusunda tapu iptal kararının kesinleşme tarihi, kararın usulüne uygun tebliği, zararın ne zaman gerçekleştiği ve hangi tarihte öğrenildiği dosya özelinde incelenir. Anayasa Mahkemesinin bazı kararlarında tazminat yolunun tapu iptal kararının kesinleşmesinden itibaren on yıl içinde kullanılabildiğine ilişkin yargısal yaklaşım aktarılmıştır. Ancak bunu her olay için tek ve tartışmasız başlangıç kuralı gibi kabul etmek güvenli değildir.
Özellikle malik tapu iptal davasından haberdar edilmemişse, karar usulsüz tebliğ edilmişse veya tapu henüz iptal edilmeden yalnız kadastro işlemi kesinleşmişse başlangıç tarihi farklı bir tartışma doğurabilir. Eski tarihli kadastro, hükmen tescil ve miras yoluyla intikal dosyalarında süre hesabı yapılmadan önce bütün karar ve tebligat evrakı kronolojik olarak incelenmelidir.
2/B arazisi ile orman tapu iptali aynı konu değildir
6831 sayılı Orman Kanunu’nun 2/B uygulamasıyla bilim ve fen bakımından orman niteliğini tamamen kaybetmiş belirli alanların orman sınırları dışına çıkarılması, tapulu bir taşınmazın orman olduğu için iptal edilmesinden farklıdır. 6292 sayılı Kanun bu alanların değerlendirilmesi ve hak sahipliği işlemleri için özel kurallar içerir. Bir yerin halk arasında “2/B” diye anılması, satış veya tescil hakkının otomatik olarak doğduğu anlamına gelmez. Kadastro statüsü, kullanıcı ve hak sahipliği kayıtları ile kanuni başvuru koşulları ayrıca araştırılır.
Dosyada önce hangi belgeler okunmalı?
Sağlıklı bir ön değerlendirme için en az şu belgelerin bir araya getirilmesi yararlıdır:
- Güncel ve tedavüllü tapu kayıtları ile dayanak akit tabloları
- Orman kadastro ve arazi kadastro tutanakları, ilan ve kesinleşme belgeleri
- Tapu iptal ve tescil davasının gerekçeli kararı, kesinleşme şerhi ve tebligatlar
- Bilirkişi krokileri, koordinatlar, pafta ve harita çakıştırmaları
- Satın alma, miras veya hükmen tescil belgeleri
- Taşınmazın değerini ve kullanımını gösterebilecek emsal ve kayıtlar
Belgelerin yalnız bulunması yetmez; aynı parseli ve aynı bölümü gösterip göstermedikleri kontrol edilmelidir. Eski parsel numarası yeni imar veya kadastro uygulamasıyla değişmişse tedavül zinciri kurulmadan yapılan değerlendirme yanıltıcı olabilir.
Sonuç
Orman niteliği nedeniyle tapu iptali, kamu yararı ve ormanların anayasal korunması temeline dayanabilir. Buna karşılık Devletin tuttuğu tapu siciline güvenerek mülk edinen kişinin gerçek zararının tazmin edilmesi, mülkiyet hakkındaki adil dengenin önemli bir parçasıdır. Davanın sonucu; taşınmazın kadastro geçmişine, tapunun edinilme biçimine, iptal kararının kesinleşmesine, zararın niteliğine ve sürelerin doğru hesaplanmasına bağlıdır. Bu nedenle tapu iptali savunması ile TMK m. 1007 tazminat talebi birbirine karıştırılmadan ele alınmalıdır.
İçerik kapsamı: Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; somut olayın özellikleri ayrıca değerlendirilmelidir.