İnançlı işlemde bir kişi malını veya hakkını belirli bir amaçla karşı tarafa devreder; devralan da onu kararlaştırılan şekilde kullanmayı ve şart gerçekleştiğinde geri vermeyi üstlenir. Tapuda mülkiyet gerçekten devralana geçer, fakat taraflar arasındaki iç ilişkide bu yetkinin nasıl kullanılacağı sınırlanır. Uyuşmazlık çıktığında en zor konu, “geri verilecekti” iddiasının nasıl ispatlanacağıdır.
İnançlı işlem nedir?
İnançlı işlem, Türk Borçlar Kanunu’nda adıyla ve bütün unsurlarıyla düzenlenmiş ayrı bir sözleşme tipi değildir. Sözleşme özgürlüğü çerçevesinde ve yüksek mahkeme içtihatlarıyla kabul edilir. Devreden kişiye “inanan”, malı geçici amaçla devralana “inanılan”, aralarındaki geri verme ve kullanım koşullarını belirleyen anlaşmaya da inanç sözleşmesi denir.
Örneğin bir taşınmaz, borcun güvencesi olmak üzere alacaklıya devredilebilir; borç ödendiğinde tapunun geri verileceği kararlaştırılabilir. Bir yakına, belirli bir satın alma veya finansman amacıyla geçici devir yapılması da somut koşullara göre inançlı işlem niteliği taşıyabilir.
İşlemin adı değil, gerçek içeriği önemlidir. Tapudaki satışın gerçekte hiç hüküm doğurmaması kararlaştırılmışsa muvazaa; mülkiyetin gerçekten geçmesi fakat sonradan geri verme borcu doğması amaçlanmışsa inançlı işlem gündeme gelir. Ödünç, vekâlet, satış vaadi veya bağışlama da farklı hükümlere tabidir.
Geçerli bir inanç ilişkisi için hangi unsurlar aranır?
Öncelikle malın veya hakkın inanılana devredilmesi ve bu devrin belirli bir amaçla yapıldığının anlaşılması gerekir. İkinci unsur, inanılanın hakkı hangi sınırlar içinde kullanacağıdır. Üçüncü unsur ise geri verme borcunu doğuran koşuldur: borcun tamamen ödenmesi, belli sürenin dolması veya amaçlanan işin tamamlanması gibi.
Sözleşmede mümkünse şu noktalar açıkça yazılmalıdır:
- Devredilen taşınmazın tapu bilgileri,
- Devrin amacı ve varsa güvence altına alınan borç,
- Ödeme planı ve hesabın nasıl kapatılacağı,
- Taşınmazın kim tarafından kullanılacağı ve giderleri,
- Üçüncü kişiye devir veya ipotek yasağı,
- Geri devir zamanı, masrafları ve temerrüt sonucu.
Amaç hukuka veya ahlaka aykırı olamaz. Özellikle kanunun emredici hükümlerini, alacaklılardan mal kaçırma kurallarını ya da kamu düzenini bertaraf etmeyi amaçlayan bir düzenleme korunmaz.
Yazılı delil neden belirleyicidir?
İnançlı işlem iddiasının ispatında 5 Şubat 1947 tarihli Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı temel alınır. Uygulamada iddianın, devreden ile devralanın imzasını taşıyan yazılı belgeyle kanıtlanması beklenir. Tapu senedinde satış yazmasına rağmen “aslında geri verilecekti” diyen tarafın yalnız tanık anlatımına dayanması çoğu kez yeterli olmaz.
Belgenin “inanç sözleşmesi” başlığını taşıması şart değildir. Protokol, geri verme taahhüdü, imzalı hesap belgesi veya işlemle bağlantılı başka bir metin içeriğine göre değerlendirilebilir. Önemli olan, belgenin devirdeki güven ilişkisini ve geri verme borcunu ortaya koymasıdır.
Anayasa Mahkemesinin 10 Aralık 2024 tarihli Salih Murat Erten kararında, taşınmaz satış bedeline ilişkin açıklama taşıyan banka dekontunun yazılı delil başlangıcı sayılıp sayılmamasının davanın özü olduğu vurgulanmıştır. Karar, belgenin tek başına kesin ispat oluşturmasıyla, tanık dahil diğer delillerin dinlenmesine kapı açan “delil başlangıcı” olması arasındaki farkı gösterir.
Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 202. maddesine göre delil başlangıcı, iddia konusu işlemi tamamen kanıtlamamakla birlikte onu muhtemel gösteren ve karşı taraftan ya da temsilcisinden kaynaklanan belgedir. Banka açıklaması, e-posta, imzalı not veya mesaj her dosyada otomatik olarak bu niteliği kazanmaz; belgenin kimden çıktığı ve neyi gösterdiği incelenir.
Yazılı delil yoksa yemin delili ve kanundaki yazılı delille ispat istisnaları ayrıca gündeme gelebilir. Dilekçede dayanılan delillerin zamanında ve açıkça bildirilmemesi, sonradan telafisi güç sonuç yaratabilir.
Tapu iptal ve tescil davasının koşulları
İnanan, geri verme koşulunun gerçekleştiğini fakat inanılanın tapuyu devretmediğini ileri sürüyorsa tapu iptal ve tescil davası açabilir. Davacı yalnız başlangıçtaki inanç anlaşmasını değil, kendisine düşen edimi yerine getirdiğini de ispatlamalıdır. Güvence amacıyla devirde borcun kapandığı, hesap dökümleri ve ödeme belgeleriyle gösterilmelidir.
Dava, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde görülür. Tapu kaydı, resmi senet, ödeme hareketleri ve tarafların yazışmaları dosyaya getirtilir. Sonuç talebi, mevcut kaydın iptali ile davacı adına tescili açıkça içermelidir. Tescil hukuken veya fiilen mümkün değilse, olayın koşullarına göre bedel ya da tazminat talebinin terditli biçimde ileri sürülmesi değerlendirilebilir.
Taşınmazın dava sırasında başkasına devredilme riski varsa ihtiyati tedbir istenebilir. Tedbir kendiliğinden verilmez; hakkın yaklaşık ispatı ve gecikme tehlikesi gösterilmeli, mahkemenin belirleyeceği teminat koşulu dikkate alınmalıdır.
Taşınmaz üçüncü kişiye devredilmişse
İnanılan, anlaşmaya aykırı biçimde taşınmazı üçüncü kişiye satmış olabilir. Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi, tapu sicilindeki kayda iyi niyetle güvenerek ayni hak kazanan üçüncü kişiyi korur. Üçüncü kişi inançlı devri ve geri verme yükümlülüğünü bilmiyor ve bilmesi de gerekmiyorsa tapu iptali talebi ona karşı sonuç vermeyebilir.
Buna karşılık yolsuz tescili veya inanç ilişkisini bilen ya da bilmesi gereken kişi iyi niyet iddiasında bulunamaz. Yakın ilişki, olağan dışı düşük bedel, devir öncesi yazışmalar ve kullanımın değişmemesi gibi olgular bilme durumunun değerlendirilmesinde rol oynayabilir; hiçbiri tek başına otomatik sonuç değildir.
İyi niyetli üçüncü kişinin kazanımı korunursa, inananın inanılana karşı sözleşmeye aykırılık ve tazminat talepleri önem kazanır. Bu nedenle davalıların ve taleplerin tapu devir zincirine göre kurulması gerekir.
Zamanaşımı başlangıcı dosyaya göre belirlenir
İnançlı işlem davalarında zamanaşımı, geri verme borcunun ne zaman muaccel olduğu ve inanılanın bu borcu ne zaman reddettiğiyle bağlantılıdır. “Tapu devrinden itibaren mutlaka şu kadar yıl” şeklindeki tek tip hesap yanıltıcı olabilir. Sözleşmedeki koşul, borcun ödeme tarihi, hesap mutabakatı, geri devir talebi ve açık ret tarihi birlikte incelenmelidir.
Ayni hakka dayalı tapu talebi ile sözleşmesel alacak veya tazminat talebinin süre rejimi de aynı olmayabilir. Uzun zaman geçmiş dosyalarda işlem tarihinden önce bütün yazışma ve ödeme belgeleriyle kronoloji çıkarılmalıdır.
Uyuşmazlık çıkmadan önce alınabilecek önlemler
İnanç anlaşması devirden önce veya en geç devirle birlikte ayrıntılı ve imzalı yapılmalı; ödemelerde taşınmaz ve borç ilişkisi açıkça belirtilmelidir. Sadece sözlü güvene veya açıklaması belirsiz banka transferine dayanılmamalıdır. Tapuya şerh verilip verilemeyeceği ve güvence için ipotek gibi daha öngörülebilir bir araç kullanmanın uygun olup olmadığı işlem öncesinde değerlendirilmelidir.
Tapu devri, inanılana mülkiyet yetkisi verdiği için ciddi risk taşır. İnançlı devir, klasik ipoteğin basit bir alternatifi gibi görülmemeli; üçüncü kişilere devir riski ile vergi, icra ve iflas sonuçları da hesaba katılmalıdır.
İçerik kapsamı: Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; somut olayın özellikleri ayrıca değerlendirilmelidir.