Kira tespit davasında harca esas değer, çoğu kez talep edilen yeni yıllık kira ile hâlen ödenen yıllık kira arasındaki farktır. Bu nedenle dava değerini yalnız yeni aylık kira bedelini on ikiyle çarparak yazmak genellikle doğru olmaz. Hesap, davacının mahkemeden istediği artışın bir yıllık ekonomik karşılığı üzerinden kurulmalıdır.
Temel hesap: aylık farkın on iki katı
Kiracı ayda 20.000 TL ödüyor ve davacı yeni dönemde aylık kiranın 35.000 TL olarak belirlenmesini istiyorsa aylık fark 15.000 TL’dir. Bir yıllık fark ise:
(35.000 TL - 20.000 TL) × 12 = 180.000 TL
Bu örnekte 180.000 TL, kural olarak harca esas dava değeridir. Dava dilekçesinde hem mevcut aylık bedelin hem talep edilen aylık bedelin hem de yıllık farkın açıkça gösterilmesi, hesap hatasını ve sonradan tamamlama ihtiyacını azaltır.
Bu yöntem, kira tespit kararının ilgili kira dönemi için doğurduğu bir yıllık farkı esas alan güncel uygulamayla uyumludur. Ancak mevcut kira bedelinin taraflar arasında tartışmalı olması, artışların farklı tarihlerde yapılması, kısmi talep veya birden fazla bağımsız bölüm bulunması hâlinde hesap ayrıca kurulmalıdır.
Harca esas değer ile talep edilen kira aynı şey değildir
“Aylık kiranın 35.000 TL olarak tespiti” davanın sonucunda kurulması istenen hükümdür. Harca esas değer ise bu talebin parasal karşılığının harç bakımından ifade edilmesidir. İki kavramın birbirine karıştırılması, gereğinden fazla veya eksik harç yatırılmasına yol açabilir.
Kira tespit davası, birikmiş kira alacağının tahsili davası da değildir. Davacı geçmiş dönem farklarını ayrıca istiyorsa bunun hukuki sebebini, dönemini ve miktarını ayrı açıklamalıdır. Tespit talebiyle alacak talebi aynı dilekçede bulunsa bile her istemin harç ve usul yönünden etkisi ayrıca değerlendirilir.
Mevcut kira bedeli nasıl saptanır?
Hesabın ilk verisi, yeni döneme girerken ödenen gerçek kira bedelidir. Yazılı sözleşmedeki ilk bedel yıllar öncesine aitse, yalnız bu rakamı esas almak doğru değildir. Banka ödemeleri, tarafların yazışmaları, artış protokolleri ve ihtarnameler güncel bedeli gösterebilir.
Kiracının farklı aylarda değişen tutarlar ödemesi hâlinde bu ödemelerin kira mı, aidat mı, stopaj veya başka bir borç mu olduğu ayırt edilmelidir. Çatılı işyerinde kira bedelinin net ya da brüt kararlaştırılması da hesabı etkileyebilir. Dava dilekçesi, karşılaştırılan iki rakamın aynı nitelikte olduğunu ortaya koymalıdır.
Birden fazla kiralanan için tek sözleşme yapılmışsa toplam bedel ile her bağımsız bölüm için istenen bedelin bağlantısı kurulmalıdır. Davacı yalnız bir bölüm yönünden tespit istiyorsa bütün sözleşme bedelinin yıllık farkını yazmak, dava konusunu gereksiz yere büyütebilir.
Paylı mülkiyet ve birden fazla davacı
Kiralananın birden fazla maliki bulunması, harca esas değerin her davacı için tekrar tekrar yıllıklaştırılacağı anlamına gelmez. Talep, kira sözleşmesindeki toplam bedelin belirlenmesine yönelikse yıllık fark bir kez hesaplanır; davacıların pay ve taraf sıfatı ayrıca gösterilir. Buna karşılık yalnız belirli bir paya düşen kira alacağı veya bağımsız bir sözleşme tartışılıyorsa talebin kapsamı değişebilir.
Davacı ile kiraya verenin aynı kişi olmadığı dosyalarda önce tespit davası açma hakkı incelenmelidir. Tapu payı, kira sözleşmesi, sonradan mülkiyet devri ve kiraların kime ödendiği açıklanmadan yalnız matematiksel hesap yapmak yeterli değildir. Harca esas değer doğru olsa bile taraf sıfatı eksikliği davanın esasını etkileyebilir.
Beş yıldan önce ve sonra kira tespiti
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca yenilenen dönemlerde yapılacak artış, önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde hâkim; endeks değişimini, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte değerlendirerek hakkaniyete uygun bedeli belirler.
Bu ayrım, mahkemenin tespit ölçütünü değiştirir; fakat harca esas hesabın mantığını ortadan kaldırmaz. Davacı hangi hukuki döneme dayanırsa dayansın, mevcut bedelle talep ettiği bedel arasındaki yıllık farkı görünür kılmalıdır.
Mahkeme talep edilen miktarın üstünde bir kira belirleyemez. Bilirkişi emsal incelemesinde daha yüksek bir rakam bulsa bile hâkim, tarafın sonuç talebiyle bağlıdır. Bu nedenle talep bedeli gelişigüzel yazılmamalı; emsal, konum, kullanım biçimi ve dönem başlangıcı dikkate alınarak belirlenmelidir.
Dönem başlangıcı harç hesabından ayrı bir sorundur
Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesine göre kira bedelinin belirlenmesi davası her zaman açılabilir. Ne var ki kararın yeni kira döneminin başından itibaren etkili olması için dava veya yazılı artış bildirimi bakımından kanundaki otuz günlük zamanlamaya uyulması gerekir. Sözleşmede yeni dönemde artış yapılacağına ilişkin hüküm bulunması da sonucu etkileyebilir.
Dolayısıyla doğru harç yatırılması, tespit edilen bedelin istenen tarihten geçerli olacağını tek başına garanti etmez. Dava değeri ile kararın hangi kira döneminden itibaren sonuç doğuracağı ayrı başlıklardır.
Eksik harç yatırılırsa ne olur?
Mahkeme, dava değerinin eksik gösterildiğini belirlerse değerin açıklanması ve eksik harcın tamamlanması için süre verebilir. Süresinde tamamlanmaması yargılamanın ilerlemesini engelleyebilir. Buna karşılık fazla değer gösterilmesi de başvuru sırasında gereksiz maliyet yaratır.
Kira tespit uyuşmazlıkları, 1 Eylül 2023’ten beri dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuğa tabidir. Arabuluculuk görüşmelerinde talep edilen bedelin değişmesi mümkündür; fakat dava açılırken harca esas değer, mahkemeye yöneltilen somut sonuç talebine göre yeniden hesaplanmalıdır.
Hesap yapılırken kısa kontrol listesi
Önce geçerli kira döneminin başlangıç tarihi bulunmalı, sonra o tarihteki gerçek aylık ödeme saptanmalıdır. Talep edilen yeni aylık bedel aynı net/brüt esasta yazılmalı ve iki rakam arasındaki fark on ikiyle çarpılmalıdır. Birden fazla kiralanan, kısmi talep veya alacak istemi varsa her kalem ayrı ayrı gösterilmelidir.
Harç tarifeleri her yıl değişebildiği için dava değerinin bulunması ile yatırılacak peşin harç tutarının hesaplanması birbirinden ayrılmalıdır. 2026 tarifesinde sulh hukuk mahkemesinde başvurma harcı 335,20 TL olup nispi karar ve ilam harcı binde 68,31 oranında hesaplanır; bunun dörtte biri dava açılırken peşin yatırılır. Güncel tutarlar yine de başvuru tarihindeki tarife üzerinden UYAP veya mahkeme veznesi kayıtlarıyla kontrol edilmelidir.
İçerik kapsamı: Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; somut olayın özellikleri ayrıca değerlendirilmelidir.