Konut kirasında kiracı ile ev sahibinin hakları birbirinin karşıtı iki liste değildir. Kiraya veren taşınmazı kullanıma elverişli tutmak ve kanuni tahliye yollarına uymakla; kiracı da kirayı ödemek, özenli kullanmak ve gerekli bildirimleri yapmakla yükümlüdür. Uyuşmazlıkların büyük bölümü, bir hakkın koşulsuz sanılmasından kaynaklanır: Malik olmak derhâl tahliye hakkı vermediği gibi, kiracı olmak da kira bedelini veya taşınmaza erişimi tamamen kendi takdirine bırakmaz.
Kiracının taşınmazı elverişli teslim alma hakkı
Kiraya veren, konutu kararlaştırılan tarihte amaçlanan kullanıma elverişli durumda teslim etmeli ve sözleşme boyunca bu durumda bulundurmalıdır. Isıtma, su tesisatı, elektrik güvenliği, çatı veya yapısal sorunlar kullanım amacını etkiliyorsa kiracı ayıbın giderilmesini isteyebilir.
Ayıp önemliyse ve kiracıdan kaynaklanmıyorsa somut duruma göre onarım, kira bedelinde indirim, zarar tazmini veya sözleşmenin sona erdirilmesi gündeme gelebilir. Kiracı, sonradan ortaya çıkan ve kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları gecikmeden kiraya verene bildirmelidir. Bildirimin yazılı ve ispatlanabilir yapılması, arızanın ne zaman öğrenildiğini gösterir.
Küçük temizlik ve olağan bakım giderleri ile yapısal onarım aynı değildir. Kiracı, olağan kullanım için gerekli temizlik ve bakım giderlerine katlanır; binanın esaslı eksikliklerini gidermek kural olarak kiraya verenin borcudur. Sözleşmeye yazılan her gider aktarımı konut kiralarında geçerli olmayabilir; kiracı aleyhine emredici hükümler saklıdır.
Kiracının kira bedeli ve artışlar yönünden korunması
Yenilenen kira dönemlerinde tarafların artış anlaşması, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde mahkeme; endeksi, kiralananın durumunu ve emsal kiraları birlikte değerlendirerek hakkaniyete uygun bedeli tespit edebilir.
Kiraya veren, yalnız piyasa bedeli yükseldi diye tek taraflı olarak dilediği rakamı uygulayamaz. Kiracı da kanuni artışı hiç yapmadan eski bedeli süresiz sürdürme hakkına sahip değildir. Sözleşmedeki hüküm, kira döneminin süresi ve varsa tespit kararı birlikte değerlendirilir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedeli ve yan giderler dışında, sözleşmenin kurulmasına veya devamına bağlı başka bir ödeme borcu getirilemez. Özellikle kira bedelinin geç ödenmesine ceza koşulu veya sonraki kiraların tamamının muaccel olacağına ilişkin kayıtlar geçersizdir.
Güvence bedeli nasıl korunur?
Güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz. Para veya kıymetli evrak olarak güvence kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek şekilde bir tasarruf hesabına yatırmalı ya da bankaya depo etmelidir. Uygulamada paranın doğrudan ev sahibinin hesabına gönderilmesi yaygın olsa da kanunun öngördüğü banka güvencesi, iade tartışmasını azaltır.
Banka, tarafların rızası, kesinleşmiş icra takibi veya kesinleşmiş mahkeme kararı olmadan güvenceyi iade etmez. Kiraya veren, sözleşme bittikten sonra üç ay içinde kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra takibine giriştiğini bankaya bildirmezse banka kiracının talebi üzerine güvenceyi geri verir.
Depozito son ayın kirası değildir. Taraflar açıkça anlaşmadıkça kiracı, “depozitodan düşülsün” diyerek son kira bedelini ödemekten kaçınamaz. İade aşamasında olağan eskime ile kiracının verdiği zarar ayrılmalıdır; yıllarca normal kullanımdan doğan yıpranma kiracıya otomatik olarak yüklenemez.
Kiracının kullanım, mahremiyet ve devir hakları
Kiracı, konutu sözleşmeye uygun ve dış müdahaleden uzak biçimde kullanma hakkına sahiptir. Ev sahibi, elinde anahtar bulunsa bile kiracının izni olmadan eve giremez. Onarım, bakım, satış veya sonraki kiralama için taşınmazın görülmesi gerekiyorsa kiracı uygun ölçüde izin vermelidir; kiraya veren de çalışmayı ve ziyareti önceden, uygun zamanda bildirmeli ve kiracının menfaatini gözetmelidir.
Konut ve çatılı işyerinin alt kiraya verilmesi veya kullanım hakkının devri için kiraya verenin yazılı rızası gerekir. Kira ilişkisinin devrinde de yazılı rıza aranır. İşyeri kiralarında kiraya veren, haklı bir sebep olmadıkça devre rıza vermekten kaçınamaz; devreden kiracının devralanla birlikte sorumluluğu ise sözleşmenin bitimine kadar ve en çok iki yıl süreyle devam eder.
Kiracı, sözleşme süresi dolmadan taşınmazı geri verirse borçları, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre boyunca devam eder. Ancak ödeme gücü bulunan ve sözleşmeyi devralmaya hazır uygun bir yeni kiracı bulursa bu süre dolmadan borçtan kurtulabilir. Ev sahibinin tasarruf ettiği giderler ve başka kullanımdan elde ettiği yararlar da borçtan düşülür.
Ev sahibinin kira ve özenli kullanım hakkı
Kiraya verenin temel hakkı, kararlaştırılan kira bedeli ile yan giderlerin zamanında ödenmesidir. Kiracı muaccel borcu ödemezse ev sahibi yazılı olarak süre verir; konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür. Bildirimde, süre içinde ödeme olmazsa sözleşmenin feshedileceği belirtilmelidir. Usulsüz veya eksik bildirim tahliye sonucunu doğurmayabilir.
Kiracı, taşınmazı sözleşmeye uygun ve özenle kullanmak, komşulara saygı göstermek zorundadır. Ağır zarar, sürekli gürültü, izinsiz esaslı değişiklik veya kullanım amacına aykırılık hâlinde kiraya veren ihlalin giderilmesini isteyebilir; kanundaki şartlar oluşursa sözleşmeyi feshedebilir. Her şikâyet derhâl tahliye sebebi değildir; ihlalin niteliği, uyarı gerekip gerekmediği ve deliller önemlidir.
Kiracı, kendi gidermekle yükümlü olmadığı fakat kiraya verenin müdahalesini gerektiren arızayı ve üçüncü kişinin hak iddiasını bildirmelidir. Ayrıca zorunlu onarım ve denetime makul biçimde erişim sağlamalıdır.
Ev sahibi kiracıyı hangi hâllerde çıkarabilir?
Belirli süreli konut kirasının bitmesi, ev sahibine tek başına tahliye hakkı vermez. Kiracı sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirim yapmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiraya veren, on yıllık uzama süresi dolduktan sonra kanundaki bildirim şartıyla sebep göstermeden sona erdirme yolunu kullanabilir.
Bunun dışında ihtiyaç, yeniden inşa ve imar, yeni malikin ihtiyacı gibi dava sebepleri; yazılı tahliye taahhüdü; iki haklı ihtar veya kiracının kendisinin ya da eşinin aynı yerde oturmaya elverişli konutu bulunması gibi kanunda sınırlı biçimde düzenlenen yollar vardır. Her sebebin süre ve ispat koşulu farklıdır.
Ev sahibi, mahkeme veya icra süreci tamamlanmadan kilit değiştiremez, eşyaları çıkaramaz, elektrik ya da suyu kestirerek kiracıyı çıkmaya zorlayamaz. Kira borcunun bulunması dahi kendiliğinden zor kullanma yetkisi vermez.
Yeni malik ve satış hâli
Konutun satılması kira sözleşmesini kendiliğinden bitirmez. Yeni malik kanun gereği kira ilişkisinin tarafı olur. Kira ödemesinin yapılacağı hesap değişiyorsa yeni malik, mülkiyetini ve ödeme talebini ispatlanabilir biçimde bildirmelidir.
Yeni malik kendisi veya kanunda sayılan yakınları için gerçek ve samimi ihtiyaç duyuyorsa edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim yaparak altı ay sonra dava açabilir; ayrıca sözleşme döneminin sonunda da kanuni yolu kullanabilir. “Ev satıldı, on beş gün içinde çıkın” şeklindeki bildirim tek başına tahliye sağlamaz.
Aidat, abonelik ve yan giderler
Kiracı, sözleşmede veya kanunda kendisine yüklenen kullanım giderlerini öder. Apartmanın günlük işletme gideri, ortak alan elektrik ve temizlik bedeli çoğu kez kiracıya; binanın değerini artıran esaslı yenileme ve demirbaş gideri ise malike aittir. Kat Mülkiyeti Kanunu yönünden yönetim, ortak gideri bağımsız bölüm malikinden de isteyebilir; malik ile kiracının kendi aralarındaki nihai paylaşım kira sözleşmesi ve giderin niteliğine göre belirlenir.
Yakıt, su ve elektrik borcunun hangi döneme ait olduğu sayaç ve fatura tarihleriyle ayrılmalıdır. Önceki kiracının veya malikin kişisel abonelik borcu yeni kiracıya kendiliğinden yüklenemez. Tahliye sırasında sayaçların fotoğraflanması ve aboneliklerin kapatılması, sonradan dönem tartışmasını önler.
Kiraya veren, aidat borcunu gerekçe göstererek konutun temel hizmetini tek taraflı kesemez. Kiracı da aidatı veya yan gideri kira bedeliyle karıştırmamalı; her ödemeyi açıklamasıyla birlikte ayrı belgelemelidir.
Bildirimlerin ispatı
Kira artışı, ayıp ihbarı, fesih, ihtiyaç bildirimi ve anahtar teslimi gibi önemli açıklamalar ispatlanabilir yöntemle yapılmalıdır. Mesaj veya e-posta bazı olaylarda delil olabilir; fakat kanunun yazılı şekil veya tebligat aradığı yerde içerik ve ulaştığı tarih ayrıca tartışılır. Noter ihtarı, iadeli taahhütlü gönderi, KEP veya imzalı elden teslim belgesi uygun olaya göre tercih edilebilir.
Bildirimin gönderilmiş olması kadar doğru muhataba ulaşması da önemlidir. Birden fazla kiracı veya kiraya veren varsa bütün tarafların konumu kontrol edilmeli; eski adrese gönderilip iade dönen tebligata güvenilmemelidir. Süreye bağlı haklarda teslim kaydı sözlü anlatımdan daha belirleyici olur.
Sözleşme sona ererken teslim ve hesap
Kiracı, taşınmazı teslim aldığı duruma uygun biçimde geri vermelidir; fakat sözleşmeye uygun kullanmadan doğan eskime ve bozulmadan sorumlu değildir. Anahtar teslimi tutanakla yapılmalı, sayaçlar ve konutun durumu fotoğraf veya video ile kayda alınmalı, borç ve depozito hesabı yazılı hâle getirilmelidir.
Kiraya veren, geri verme sırasında gördüğü ve kiracının sorumluluğuna bağladığı eksiklikleri hemen bildirmelidir; olağan incelemeyle fark edilemeyecek gizli zararlar öğrenilince bildirilir. Boya, temizlik veya yenileme giderinin tamamını standart bir kesinti gibi depozitodan düşmek yerine, hasarın sebebi ve gerçek gideri gösterilmelidir.
Uyuşmazlıkta ilk adım
Kira ilişkisinden doğan davaların çoğunda 1 Eylül 2023’ten beri dava öncesi arabuluculuk zorunludur; ilamsız icra yoluyla tahliye bu kapsamın dışındadır. Arabuluculuk, tarafların kira bedeli, tahliye tarihi, onarım ve depozito gibi birden fazla konuyu birlikte çözmesine imkân verir.
Hakların korunması için kira sözleşmesi, banka dekontları, yazılı bildirimler, teslim tutanakları ve onarım kayıtları saklanmalıdır. Tarafların unvanı “kiracı” veya “ev sahibi” olsa da mahkeme somut borca, süreye ve delile bakar.
İçerik kapsamı: Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; somut olayın özellikleri ayrıca değerlendirilmelidir.