Malik olmayan kişinin yaptığı kira sözleşmesi sırf bu nedenle geçersiz sayılmaz. Kira sözleşmesi, mülkiyeti devreden bir işlem değil; kiralananın kullanımını bırakma borcu doğuran bir sözleşmedir. Bu nedenle kiraya verenin tapuda malik olması, kira sözleşmesinin zorunlu kurucu şartı değildir. Asıl sorun, sözleşmeyi yapan kişinin kiralananı teslim edip kullanımını sürdürebilecek yetkiye sahip olup olmadığıdır.
Kira sözleşmesi neden malikten başkası tarafından kurulabilir?
Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesinde kiraya veren, bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakan kişi olarak tanımlanır. Maddede kiraya verenin mutlaka malik olacağı yazmaz. İntifa hakkı sahibi, alt kiraya verme yetkisi bulunan kiracı, malikin vekili veya taşınmazı yönetme ve kiraya verme yetkisi verilen kişi sözleşme kurabilir.
Örneğin malik, taşınmazın yönetimini yazılı bir sözleşmeyle başka bir kişiye bırakmış olabilir. Şirket taşınmazını şirketi temsile yetkili yönetici kiraya verebilir. Asıl kiracı da konut ve çatılı işyerlerinde kiraya verenin yazılı rızasını alarak alt kira kurabilir. Bu hâllerde sözleşmeyi imzalayan kişi tapu maliki değildir; fakat kiraya verme yetkisinin bir hukuki kaynağı vardır.
Sözleşme kimin arasında hüküm doğurur?
Malik olmayan kişi kendi adına kiraya veren sıfatıyla sözleşme yapmışsa, sözleşme öncelikle onunla kiracı arasında hüküm doğurur. Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte kullanıma elverişli şekilde teslim etmek ve sözleşme boyunca bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Tapu maliki olduğunu söylemiş olması, gerçek maliki otomatik olarak sözleşmenin tarafı yapmaz.
Kişi malik adına temsilci olarak hareket etmişse sonuç farklıdır. Geçerli temsil yetkisi varsa sözleşmenin tarafı malik olur. Yetki bulunmuyor veya aşılmışsa malikin sonradan onaması gerekir. Malik onamazsa sözleşme onu bağlamayabilir; yetkisiz temsilcinin sorumluluğu ve kiracının zarar talepleri ayrıca gündeme gelir.
Bu nedenle imza bölümündeki ifade önemlidir. “A adına vekâleten B” şeklindeki imza ile B’nin doğrudan “kiraya veren” olarak imzalaması aynı hukuki ilişkiyi kurmaz.
Gerçek malik kiracının kullanımına itiraz ederse
Kira sözleşmesinin taraflar arasında geçerli olması, kiracıya her durumda gerçek malike karşı ileri sürülebilir bir hak vermez. Kiraya verenin hiçbir yetkisi yoksa ve malik kullanıma rıza göstermiyorsa malik, mülkiyet hakkına dayanarak elatmanın önlenmesini veya taşınmazın boşaltılmasını isteyebilir. Kiracının iyi niyetli olması, tek başına yetkisiz kiraya verenin sahip olmadığı bir kullanım hakkını yaratmaz.
Kiracı bu durumda, sözleşmedeki kiraya verene karşı teslim borcunun hiç veya gereği gibi yerine getirilmemesinden doğan haklarını kullanabilir. Somut olaya göre sözleşmeden dönme ya da fesih, peşin ödenen kira ve güvence bedelinin iadesi, taşınma gideri veya ispatlanan diğer zararların tazmini söz konusu olabilir. Hangi talebin uygun olduğu, kullanımın hiç başlayamamasıyla sonradan kesilmesi arasında değişebilir.
Malikin uzun süre kira ilişkisini bilerek kabul etmesi, ödemeleri tahsil etmesi veya sözleşmeyi açıkça onaması ise temsil ya da sonradan onama bakımından değerlendirilir. Yalnız sessiz kalmanın her olayda onama sayılacağı varsayılmamalıdır; malikin bilgi sahibi olduğu ve davranışının anlamı somut delillerle incelenir.
Sonradan tapu devri ile başlangıçtaki yetkisizlik aynı değildir
Geçerli bir kira ilişkisi kurulduktan sonra kiraya veren malik taşınmazı üçüncü kişiye satarsa, Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi uyarınca yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Bu kural, başlangıçta hiç yetkisi olmayan bir kişinin yaptığı her sözleşmenin gerçek maliki bağlayacağı anlamına gelmez.
Birinci durumda sözleşme kurulduğu anda kiraya veren maliktir ve mülkiyet daha sonra el değiştirir. İkinci durumda ise sözleşmeyi yapan kişinin baştan itibaren mülkiyeti veya temsil yetkisi yoktur. Uyuşmazlıkta önce bu kronoloji netleştirilmelidir.
Paydaş, mirasçı veya eş tek başına kiraya verebilir mi?
Paylı mülkiyette bir paydaş kendi payına ilişkin haklara sahiptir; fakat bütün taşınmazın kiraya verilmesi paydaşlar arasındaki yönetim hükümlerine tabidir. Olağan kira ile uzun süreli ve önemli yönetim işi sayılabilecek kira aynı çoğunluğu gerektirmeyebilir. Diğer paydaşların rızası ve sonradan katılımı araştırılmalıdır.
Miras ortaklığında terekeye ait taşınmazlar, paylaşmaya kadar elbirliğiyle yönetilir. Tek bir mirasçının bütün taşınmaz adına sözleşme kurması, diğer mirasçıların yetkilendirmesi veya tereke temsilcisi kararı yoksa sorun doğurabilir.
Aile konutunda da malik eşin yetkisi sınırsız değildir. Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası olmadıkça aile konutunu devredemez veya konut üzerindeki hakları sınırlayamaz. Taşınmazın üçüncü kişiye kiraya verilmesi ailenin kullanımını ortadan kaldırıyorsa aile konutu koruması ayrıca incelenir.
Kiracı sözleşmeden önce neyi kontrol etmeli?
Güncel tapu kaydı, kimlik, vekâletname ve şirketlerde temsil belgesi görülmelidir. Paylı veya miras kalan bir taşınmazda diğer hak sahiplerinin onayı sorulmalı; alt kirada asıl kiraya verenin yazılı rızası istenmelidir. Kira ve depozito ödemesi, sözleşmede kiraya veren olarak görünen kişiye ait veya tahsil yetkisi açıkça tanınan hesaba, açıklama yazılarak yapılmalıdır.
Tapu kaydının görülmemesi her sözleşmeyi geçersiz kılmaz; fakat kiracının teslim ve kullanım riskini büyütür. Uzun süreli işyeri kiralarında veya yüksek peşin ödemede yetki belgelerinin sözleşmeye eklenmesi özellikle önemlidir.
Malik değilim demek kiraya vereni borcundan kurtarır mı?
Kişi kendi adına kira sözleşmesi kurduysa sonradan “zaten malik değildim” diyerek üstlendiği borçlardan kurtulamaz. Kiralananı kullandıramaması, onun bakımından sözleşmeye aykırılık oluşturabilir. Buna karşılık kiracının gerçek malike karşı taşınmazda kalıp kalamayacağı ayrı bir sorudur.
Sonuç olarak üç soru ayrı ayrı yanıtlanmalıdır: Sözleşmeyi kim imzaladı, hangi sıfatla imzaladı ve kullandırma yetkisini hangi kaynaktan aldı? “Tapuda adı yok” ya da “kira sözleşmesi var” cümlelerinden hiçbiri, bu inceleme yapılmadan tek başına kesin sonucu göstermez.
İçerik kapsamı: Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; somut olayın özellikleri ayrıca değerlendirilmelidir.