Kira sözleşmesinin iki temel tarafı kiraya veren ile kiracıdır. Kiraya veren, bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını bırakmayı; kiracı da kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlenir. Günlük dilde “ev sahibi” denilse de kiraya verenin her zaman tapu maliki olması gerekmez. Tarafların ehliyeti, temsil yetkisi ve sözleşmede nasıl gösterildiği ise geçerlilik ve ispat bakımından belirleyicidir.
Kiraya veren kim olabilir?
Gerçek kişiler ve tüzel kişiler kiraya veren olabilir. Malik, intifa hakkı sahibi, malikin yetkilendirdiği vekil veya taşınmazı kiraya verme yetkisini başka bir sözleşmeden alan kişi kiraya veren sıfatıyla hareket edebilir. Malik olmayan kişinin yaptığı sözleşme taraflar arasında geçerli olabilse de gerçek malik karşısındaki sonuç, bu kişinin yetkisine ve kiralananı kullandırabilmesine bağlıdır.
Bir şirket taşınmaz kiraya veriyorsa sözleşme şirket adına kurulmalı ve imzalayan kişinin temsil yetkisi kontrol edilmelidir. Ticaret sicil kayıtları, imza sirküleri veya özel yetki içeren vekâletname bu noktada önem taşır. Şirket ortağının kendi adına imza atması ile şirket adına yetkili sıfatıyla imza atması aynı hukuki sonucu doğurmaz.
Taşınmaz paylı mülkiyete konuysa tek bir paydaşın bütün taşınmazı uzun süreli biçimde kiraya vermesi, paydaşlar arasındaki yönetim kurallarını gündeme getirir. Miras ortaklığında da tapuda muris adına görünen yerin tümü hakkında tek mirasçının işlem yapması her zaman yeterli değildir. Bu tür dosyalarda yalnız tapu kaydı değil, paydaşların veya mirasçıların verdiği yetkiler de incelenmelidir.
Kiracı kim olabilir?
Bir konutu kişi kendi adına kiralayabileceği gibi bir şirket de çalışanlarının kullanımı için kiracı olabilir. İşyeri kiralarında gerçek kişi tacir, şirket, dernek, vakıf veya kamu tüzel kişisi kiracı sıfatını taşıyabilir. Önemli olan, sözleşmede borç altına giren kişinin açıkça belirlenmesidir.
Şirket yetkilisinin “şirket adına” mı yoksa kendi adına mı kiracı olduğu imza bölümü, sözleşme metni ve ödeme kayıtlarıyla anlaşılır. Bir kişinin işyerini fiilen kullanması onu kendiliğinden sözleşmenin kiracısı yapmaz. Aynı şekilde kira bedelini üçüncü bir kişinin ödemesi de tek başına taraf değişikliği anlamına gelmez.
Birden fazla kişi birlikte kiracı olabilir. Bu durumda tahliye bildirimi, depozito iadesi ve kira borcunun kapsamı bakımından her kiracının konumu açık yazılmalıdır. Birlikte imza atanların borçtan müteselsilen sorumlu olup olmadığı sözleşmeye ve kanundaki özel hükümlere göre belirlenir; birlikte kiracı olmanın her borçta kendiliğinden sınırsız müteselsil sorumluluk doğurduğu varsayılmamalıdır.
Küçükler ve kısıtlılar sözleşme yapabilir mi?
Ayırt etme gücü bulunmayan kişinin işlemleri, kanundaki istisnalar dışında hukuki sonuç doğurmaz. Ayırt etme gücüne sahip küçükler ve kısıtlılar ise kendilerini borç altına sokan kira sözleşmesini kural olarak yasal temsilcilerinin rızası olmadan yapamaz. Konutun çocuk adına kiralanması veya çocuğa ait taşınmazın kiraya verilmesi hâlinde velayet ya da vesayet hükümleri ayrıca değerlendirilir.
Vasi tarafından yapılan bazı uzun süreli veya malvarlığı bakımından önemli kira işlemleri vesayet makamının iznine tabi olabilir. Bu sebeple yalnız vasinin imzasını görmek her dosyada yeterli değildir; karar ve izin belgeleri de incelenmelidir.
Vekil aracılığıyla kira sözleşmesi
Taraflar sözleşmeyi temsilci aracılığıyla kurabilir. Temsilci, kimin adına hareket ettiğini ve yetkisinin kapsamını karşı tarafa açıklamalıdır. Vekâletnamenin taşınmazı, kira işlemini, süreyi ve gerekiyorsa bedel tahsilini kapsayıp kapsamadığı kontrol edilmelidir.
Yetkisiz temsil hâlinde sözleşmenin temsil olunanı bağlaması, onun işlemi sonradan onamasına bağlı olabilir. Onama yoksa temsilci bakımından sorumluluk gündeme gelebilir. Bu risk özellikle emlak danışmanı, aile ferdi veya şirket çalışanının “malik adına” imza attığı fakat yazılı yetki sunamadığı durumlarda görülür.
Aile konutunda eşin konumu
Kiralanan yer eşlerin aile konutuysa, sözleşmede yalnız bir eş kiracı görünse bile diğer eşin özel bir koruması vardır. Kiracı eş, diğer eşin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez. Sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı hâline gelebilir; bu durumda bildirimde bulunan eş, diğeriyle müteselsilen sorumlu olur.
Bu düzenleme her konut kirasında değil, ailenin ortak yaşam merkezi niteliğindeki aile konutunda uygulanır. Yazlık, yatırım amaçlı ev veya geçici konaklama yeri somut olayda aynı nitelikte olmayabilir.
Alt kiracı, kefil ve kullanıcı taraf mıdır?
Alt kiracı, asıl kira sözleşmesinin kendiliğinden tarafı olmaz; asıl kiracıyla ayrı bir alt kira ilişkisi kurar. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin yazılı rızası olmadan alt kira veya kullanım hakkının devri yapılamaz. Asıl sözleşme sona erdiğinde alt kiracının konumu da bundan etkilenir.
Kefil, kira sözleşmesinin kiracısı değildir; belirli koşullarla kiracının borcunu güvence altına alır. Kefaletin yazılı şekli, azami miktarı, tarihi ve evli kefilde eş rızası gibi şartlar ayrıca aranır. Taşınmazda oturan aile bireyi, çalışan veya misafir de yalnız fiilî kullanım sebebiyle kiracı sıfatı kazanmaz.
Malik değişirse taraflar ne olur?
Kiraya veren malik, kira ilişkisi kurulduktan sonra taşınmazı devrederse yeni malik kanun gereği kira sözleşmesinin tarafı olur. Bu, mevcut kira sözleşmesinin satışla kendiliğinden sona ermediği anlamına gelir. Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye gibi özel hakları saklıdır; ancak sırf tapu devri kiracının derhâl çıkmasını gerektirmez.
Tarafların adı, kimlik veya vergi numarası, tebligat adresi ve temsil sıfatının sözleşmede açık gösterilmesi ileride ödeme, bildirim ve tahliye uyuşmazlıklarını azaltır. Kimin malik, kimin kiraya veren, kimin yalnız kullanıcı olduğu baştan ayrıştırılmalıdır.
Bir uyuşmazlık doğduğunda taraf sıfatı yalnız sözleşmenin ilk sayfasına bakılarak belirlenmemelidir. İmza bölümü, temsil belgesi, tapu devri, kira ödemelerinin kime yapıldığı ve sonraki bildirimler birlikte incelenmelidir. Dava veya takip yanlış kişiye yöneltilirse alacağın haklı olması tek başına usul ve sıfat sorununu gidermez.
İçerik kapsamı: Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; somut olayın özellikleri ayrıca değerlendirilmelidir.