Kira ilişkisinden doğan itirazın iptali davası veya genel mahkemede açılacak tahliye davasından önce, 1 Eylül 2023’ten beri kural olarak arabulucuya başvurmak zorunludur. Buna karşılık kiralanan taşınmazın İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesi açıkça istisna edilmiştir. Bu nedenle icra takibini başlatmadan veya itiraz üzerine icra mahkemesinden itirazın kaldırılması ve tahliye istemeden önce zorunlu arabuluculuk aranmaz.
Uyuşmazlıkta hangi hukuki yolun izlendiği belirleyicidir. “Tahliye istiyorum” denilmesi tek başına arabuluculuğun gerekli olup olmadığını göstermez. Genel mahkemede dava mı açılacağı, yoksa İİK m. 269 ve devamındaki takip hukukuna özgü yolun mu kullanılacağı saptanmalıdır.
Kira uyuşmazlıklarında 1 Eylül 2023 kuralı
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na 7445 sayılı Kanunla eklenen m. 18/B, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvuruyu dava şartı yaptı. Düzenleme, 1 Eylül 2023 ve sonrasında açılan davalara uygulanır.
Kapsama yalnız kira bedeli ve tahliye değil; kira tespiti, uyarlama, depozito, aidat, kiralananın zarar görmesi ve sözleşmeden kaynaklanan diğer talepler de girebilir. Tarafların tacir veya tüketici olması başka dava şartlarını gündeme getirebilse de, kira ilişkisinden doğan uyuşmazlık bakımından m. 18/B doğrudan dayanak oluşturur.
Kanun, “kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümleri” bu zorunluluğun dışında bırakmıştır. İstisna bütün kira uyuşmazlıklarını değil, yalnız takip hukukuna özgü bu yolu kapsar.
Kira alacağı için itirazın iptali davasında arabuluculuk
Kiraya veren ödenmeyen kira bedeli için ilamsız icra takibi başlatabilir. Takipten önce arabulucuya gitmek zorunlu değildir; arabuluculuk bir takip şartı olarak düzenlenmemiştir. Kiracı ödeme emrine süresinde itiraz ederse takip durur.
Alacaklı, duran takibe devam edebilmek için genel mahkemede İİK m. 67’ye dayalı itirazın iptali davası açmayı seçerse, dava kira ilişkisinden kaynaklandığından önce arabulucuya başvurmalıdır. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa son tutanakla dava açılabilir. İtirazın iptali davası için itirazın alacaklıya tebliğinden itibaren bir yıllık süre vardır; 6325 sayılı Kanun uyarınca arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez.
Takipte hem kira bedeli hem kira dışı bağımsız bir alacak varsa taleplerin hukuki kaynağı ayrı incelenir. Arabuluculuk başvurusunun yalnız ana para tutarını yazıp tahliye veya yan alacak uyuşmazlığını hiç kapsamaması, sonradan açılacak birleşik davada dava şartı tartışması yaratabilir.
İcra mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye
Kiraya verenin elinde İİK’nın aradığı belge ve takip koşulları varsa, kiracının itirazı üzerine icra mahkemesinden itirazın kaldırılması ve tahliye istenebilir. Bu başvuru, genel hükümlere göre açılan itirazın iptali davası değildir. Takip hukukuna özgü, sınırlı belgeler üzerinden yürüyen bir yoldur ve verilen karar maddi anlamda kesin hüküm oluşturmaz.
İİK m. 269 ve devamındaki ilamsız tahliye sistemi, 6325 sayılı Kanun m. 18/B’deki istisna kapsamındadır. Bu nedenle:
- Kira bedeli ve tahliye talepli ilamsız takip başlatılmadan önce,
- Kiracının itirazı üzerine icra mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye istenmeden önce
zorunlu arabuluculuk son tutanağı aranmaz.
Taraflar isterlerse ihtiyari arabuluculuğa başvurabilir. Fakat başvurulmaması, icra mahkemesi yolunda usulden ret nedeni değildir.
Genel mahkemede tahliye davası açılırsa
İhtiyaç nedeniyle tahliye, yeniden inşa ve imar, yazılı tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar veya on yıllık uzama süresi gibi Türk Borçlar Kanunu’ndaki nedenlere dayanılarak genel mahkemede tahliye davası açılacaksa, kural olarak dava öncesi arabuluculuk zorunludur. Görevli mahkeme çoğunlukla sulh hukuk mahkemesidir.
Yazılı tahliye taahhüdü ayrıca İİK m. 272 ve devamına göre icra takibine konu edilebilir. Kiracı takibe itiraz ettiğinde hangi merciye ve hangi taleple başvurulacağı, belgenin noterlikçe düzenlenip düzenlenmediği ve itirazın içeriğine göre değişir. Takip hukukuna özgü tahliye yolunun istisnası ile genel mahkemede açılan tahliye davasının dava şartı birbirine karıştırılmamalıdır.
Aynı dosyada hem itirazın iptali hem tahliye istenirse
Kiraya veren, kira alacağı için yapılan takibe itirazın iptali ile kiralananın tahliyesini genel mahkemede birlikte talep edebilir. Her iki talep de kira ilişkisinden kaynaklandığı için arabuluculuk başvurusunun uyuşmazlığın her iki yönünü de kapsaması gerekir. Son tutanakta yalnız alacak görüşülmüş, tahliye hiç başvuru konusu yapılmamışsa mahkeme tahliye talebi bakımından dava şartını ayrıca değerlendirebilir.
Arabuluculukta tarafların mutlaka anlaşması gerekmez. Dava şartı, usulüne uygun başvurunun yapılması, tarafların davet edilmesi ve süreç sonunda anlaşma veya anlaşmama tutanağının düzenlenmesiyle yerine gelir. Bir tarafın anlaşmaya yanaşmaması mahkemeye erişimi engellemez.
Arabulucuya başvurmadan dava açılırsa ne olur?
Dava şartı yerine getirilmeden açılan dava usulden reddedilir. Davacı, son tutanağı dilekçeye eklememişse mahkeme kanundaki usule göre bunu sunması için kesin süre verebilir; fakat hiç arabuluculuk başvurusu yapılmamış olması sonradan yalnız bir belge sunularak giderilemez. Reddin ardından arabuluculuğa gidilip yeniden dava açılması mümkündür, ancak hak düşürücü süre veya zamanaşımı dolmuşsa ciddi hak kaybı doğabilir.
Arabuluculuk bürosu, yetkili mahkemenin bulunduğu yer esas alınarak belirlenir. Karşı taraf büronun yetkisine itiraz edebilir. Yanlış tarafın gösterilmesi, kiraya veren veya kiracı değişikliği ve birden fazla mirasçı ya da malik bulunması başvurunun kapsamını etkiler.
Arabuluculuk anlaşması tahliyeyi sağlar mı?
Taraflar kira borcunun ödeme planı, tahliye tarihi, anahtar teslimi, depozito ve yargılama giderleri üzerinde anlaşabilir. Anlaşma belgesinin açık, infaza elverişli ve tarafların serbest iradesine dayalı olması gerekir. Taşınmazla ilgili anlaşmalarda kanunun öngördüğü icra edilebilirlik şerhi ve tapu işlemlerine ilişkin özel koşullar ayrıca uygulanır.
Anlaşma belgesinde yalnız “kiracı çıkacaktır” denilmesi yerine teslim tarihi, taşınmazın kimliği ve yükümlülüklerin karşılığı açık olmalıdır. Bununla birlikte zorunlu arabuluculuk, kiracıyı anlaşmaya veya tahliye taahhüdü vermeye zorlayan bir süreç değildir.
Doğru ayrımın kısa özeti
Kira alacağı için icra takibi: öncesinde zorunlu arabuluculuk yoktur. Takibe itirazdan sonra genel mahkemede itirazın iptali davası: arabuluculuk zorunludur. İcra mahkemesinde itirazın kaldırılması ve ilamsız tahliye: istisna nedeniyle zorunlu değildir. Genel mahkemede kira ilişkisinden doğan tahliye davası: kural olarak zorunludur.
İçerik kapsamı: Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; somut olayın özellikleri ayrıca değerlendirilmelidir.