Bir Hazine taşınmazının satışında mirasçılardan birinin dışarıda bırakılması, her zaman doğrudan “miras payına el atma” anlamına gelmez. Önce satışın hangi kanuna ve programa göre yapıldığı, hak sahibinin kim olduğu ve murisin ölüm anında terekeye girmiş bir mülkiyet mi yoksa yalnız başvuruya bağlı kişisel bir hak mı bulunduğu belirlenmelidir. Başvuruyu yapan mirasçı adına satış yapılması bazı rejimlerde mümkünken, bazı rejimlerde diğer mirasçıların payı Hazine üzerinde bırakılır veya noter onayı aranır.
Hazine taşınmazı henüz tereke malı olmayabilir
Miras, mirasbırakanın ölüm anında sahip olduğu devredilebilir hak ve borçları kapsar. Taşınmaz ölüm tarihinde Hazine adına kayıtlıysa, murisin orayı yıllarca kullanmış olması tek başına taşınmazın mülkiyetini mirasçılara geçirmez. Murisin zilyetliği, kiracılığı, satın alma başvurusu veya belirli bir kanundaki hak sahipliği ise şartları varsa mirasçılara geçebilen ayrı bir hak oluşturabilir.
Bu ayrım davanın yönünü değiştirir. Tereke malı olan bir taşınmazda miras payının korunması ile Hazineden henüz satın alınmamış bir yerde hak sahipliği değerlendirmesi aynı değildir. “Veraset ilamında payım var” demek, Hazine tapusunun bu oranda kendiliğinden mirasçıya tescilini sağlamaz.
Satışın hukuki rejimi neden önemlidir?
Hazine taşınmazları tek bir usulle satılmaz. 4706 sayılı Kanun, 6292 sayılı Kanun kapsamındaki 2/B veya tarım arazisi işlemleri, 4071 ve 4072 sayılı Kanunlardan devam eden dosyalar, genel ihale, doğrudan satış ve özel hak sahipliği programları farklı koşullar içerir. Başvuru süresi, kullanıcı veya hak sahibi tanımı, satış bedeli ve mirasçıların katılımı her rejimde aynı değildir.
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının “Özel Satış” rehberi bu farklılığı somut biçimde gösterir. Rehberde bazı 4071 ve 4072 sayılı Kanun dosyalarında, birden fazla mirasçıdan yalnız başvuran veya temsil yetkisi verenlerin payı oranında işlem yapıldığı; başvurmayanların payının Hazine üzerinde bırakıldığı açıklanır. Başka bir tarım arazisi satışında ise mirasçılardan biri başvurunca diğerlerinin de değerlendirildiği, tebligat sonrası noter onaylı muvafakat verenlerin paylarının başvuranlara eklenebildiği görülür.
Bu nedenle “bir mirasçı başvurduysa hepsinin adına satış şarttır” veya “ilk başvuran bütün taşınmazı alır” şeklindeki iki genelleme de güvenli değildir. Satış yazısında dayanak kanun, madde, hak sahibi ve başvuru tarihi bulunmalıdır.
Dışlanma hangi biçimlerde ortaya çıkar?
Miras payının dışlandığı iddiası genellikle şu durumlardan birine dayanır:
- İdareye eksik veya hatalı mirasçılık belgesi sunulması,
- Diğer mirasçının sahte ya da kapsamı aşılmış vekâletname kullanması,
- Tebligatın yanlış adrese yapılması veya hiç yapılmaması,
- Murisin hak sahipliğinin yalnız bir mirasçı adına devam ettirilmesi,
- Noter muvafakatinin varmış gibi gösterilmesi,
- Satış bedelinin ortak tereke kaynağından ödenmesine rağmen tescilin tek kişiye yapılması,
- Kanundaki başvuru süresinin bazı mirasçılar bakımından yanlış uygulanması.
Her ihtimalde muhatap ve talep aynı değildir. Hatalı idari hak sahipliği veya satış kararı, idari işlemin iptalini; mirasçıların kendi aralarındaki para ve temsil ilişkisi ise adli yargıda alacak, sebepsiz zenginleşme, vekâletsiz iş görme veya tapu talebini gündeme getirebilir.
Önce idari dosya eksiksiz alınmalı
Sağlıklı değerlendirme için Milli Emlak birimindeki işlem dosyası incelenmelidir. Şu belgeler özellikle önem taşır:
- Satış ve hak sahipliği kararları,
- Dayanak kanun ve uygulama maddesi,
- Başvuru dilekçeleri ile tarihleri,
- Mirasçılık belgeleri,
- Tebligat mazbataları,
- Vekâletname ve noter muvafakatleri,
- Kullanım ve zilyetlik tespit tutanakları,
- Bedel hesabı ve ödeme dekontları,
- Tapu tescil istem yazısı ve resmi senet.
Sadece tapu kaydına bakmak, idarenin satışı neden ve kime yaptığını göstermez. Bilgi edinme başvurusu veya ilgilinin dosya inceleme talebiyle kararın dayanağı öğrenilmeli; ret verilirse yazılı ve gerekçeli cevap istenmelidir.
İdari yargı mı, adli yargı mı?
İdarenin hak sahibi belirleme, başvuruyu reddetme veya satış işlemine ilişkin kararı kamu gücü kullanılarak verilmişse uyuşmazlık idari yargının görevine girebilir. İşlemin tebliğ veya öğrenme tarihi, dava süresinin başlangıcında önemlidir. İdari yargıda süreler kısa olduğundan ve kaçırılmaları hak kaybına yol açabildiğinden, kararın niteliği gecikmeden belirlenmelidir.
Satış tamamlanıp tapu özel kişi adına tescil edilmişse, yalnız idari işlemin iptali tapu kaydını her zaman kendiliğinden düzeltmeyebilir. Tescilin hukuki sebebi, idari kararın sonucu ve özel kişi kazanımının durumu değerlendirilerek adli yargıda tapu iptal ve tescil ya da tazminat talebi gerekip gerekmediği incelenir.
Mirasçılardan biri diğerlerinin geçerli vekâletiyle taşınmazı satın alıp anlaşmaya aykırı biçimde kendi adına tescil ettirmişse temsil, inançlı işlem veya vekâlet hükümleri önem kazanabilir. Sahte imza veya belge varsa ceza soruşturması ihtimali de bulunur; fakat ceza şikâyeti tapu ve süre sorunlarını tek başına çözmez.
Miras ortaklığı ve temsil sorunu
Paylaşmaya kadar mirasçılar tereke üzerinde elbirliğiyle hak sahibidir. Tereke hakkının korunması veya devri gereken işlemlerde bütün mirasçıların katılımı, tereke temsilcisi ya da geçerli özel yetki aranabilir. Buna karşılık özel satış mevzuatı, başvuran mirasçının kendi veraset payı oranında işlem yapılmasına açıkça izin veriyorsa idare bu özel kurala göre hareket edebilir.
Bir mirasçının yalnız kendi adına başvurmasıyla diğer mirasçıların payını da satın alması aynı şey değildir. Noter vekâletnamesinde Hazine taşınmazını satın alma, bedel ödeme, tapuda devir alma ve gerekiyorsa paydan vazgeçme yetkilerinin kapsamı dikkatle okunmalıdır. Genel ifadeli vekâletnamenin her özel satış için yeterli olduğu varsayılmamalıdır.
Bedeli tek mirasçı ödemişse
Satış bedelini bir mirasçının kendi kaynağından ödemesi, kanun diğer mirasçıları da hak sahibi sayıyorsa onların payını kendiliğinden yok etmez. Ödeme yapanın diğerlerine rücu veya katkı alacağı doğabilir. Tersine, bedel tereke veya ortak hesap parasından çıkmışken tescil yalnız bir mirasçıya yapılmışsa diğer mirasçıların alacak ve ayni hak iddiaları güçlenebilir.
Ödemenin kaynağı banka kayıtları, dekont açıklamaları, mirasçılar arasındaki yazışmalar ve satış sözleşmesiyle belirlenir. Elden ödeme iddiası veya sonradan düzenlenen tek taraflı liste yerine işlem tarihine yakın belgeler daha güçlüdür.
Başvuruda izlenecek yol
Önce güncel tapu ve mirasçılık belgesi alınmalı, ardından Milli Emlak dosyasındaki dayanak karar ile tebligatlar görülmelidir. Satış rejimi ve hak sahibi tanımı tespit edildikten sonra şu ayrım yapılır:
- İdare kanunu yanlış mı uyguladı?
- Diğer mirasçı yanlış belge veya yetki mi kullandı?
- Satış henüz tamamlanmadı mı, yoksa tapu tescili yapıldı mı?
- Amaç hak sahipliği kararının düzeltilmesi, tapu payının kazanılması veya ödenen bedelin tahsili mi?
Yanlış yargı kolunda açılan dava süre kaybına yol açabilir. Özellikle idari kararın öğrenildiği tarih, başvuru ve itiraz yolları, tapu tescil tarihi ve üçüncü kişiye sonraki devir olup olmadığı kronolojik olarak kaydedilmelidir.
İçerik kapsamı: Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; somut olayın özellikleri ayrıca değerlendirilmelidir.