Mirasbırakanın mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla gerçekte bağışlamak istediği tapulu taşınmazı satış gibi göstermesi, uygulamada muris muvazaası olarak adlandırılır. Bu hukuki sebebe dayalı tapu iptal ve tescil davası, sırf taşınmaza ilişkin olduğu için zorunlu arabuluculuğa tabi değildir. Taraflar isterse ihtiyari arabuluculuğa gidebilir; ortaklığın giderilmesi gibi başka bir talep varsa onun dava şartı ayrıca değerlendirilir.
Muris muvazaası hangi durumda söz konusu olur?
1 Nisan 1974 tarihli Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı, tapu sicilinde kayıtlı taşınmazlar yönünden temel çerçeveyi kurar. Mirasbırakan gerçekte bağışlamak istediği taşınmazı, mirasçısını miras hakkından yoksun bırakma amacıyla tapuda satış olarak göstermişse görünürdeki satış muvazaa nedeniyle, gizli bağış ise resmî şekle uyulmadığı için geçersiz olabilir.
Her düşük bedelli satış muris muvazaası değildir. Mirasbırakanın gerçek bir satış ihtiyacı bulunabilir, bedel fiilen ödenmiş olabilir veya devir bakım ve hizmetin karşılığı niteliğinde olabilir. Mahkeme, işlemin gerçek amacını olayın bütününü değerlendirerek araştırır.
İçtihadı birleştirme kararının alanı tapuya kayıtlı taşınmazdır. Anayasa Mahkemesinin Cuma Yıldırım ve diğerleri kararında da, bağış sırasında tapuya kayıtlı olmayan taşınmaz yönünden 1974 kararının uygulanmamasının keyfî olmadığı değerlendirilmiştir. Taşınır, tapusuz yer, şirket payı veya banka parası için aynı kalıp doğrudan kullanılmamalıdır; genel muvazaa, tenkis veya başka hukuki sebepler gündeme gelebilir.
Kimler dava açabilir?
Miras hakkı zedelenen bütün mirasçılar, saklı pay sahibi olup olmadıklarına bakılmaksızın muris muvazaası iddiasında bulunabilir. Davacı, kendi miras payı oranında tapu iptali ve tescil isteyebilir. Terekeye dönüş talebi veya bütün mirasçıları etkileyen başka istemlerde taraf teşkili ayrıca değerlendirilir.
Davalı kural olarak tapuda malik görünen kişidir. Taşınmaz daha sonra üçüncü kişiye devredilmişse tapu zincirindeki mevcut malik de davada yer almalıdır. Üçüncü kişinin tapu kaydına iyi niyetle güvenerek kazanımı Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi kapsamında korunabilir. Devrin muvazaalı olduğunu bilen veya bilmesi gereken kişinin iyi niyet korumasından yararlanması mümkün değildir.
Zorunlu arabuluculuk var mı?
6325 sayılı Kanun’un 18/B maddesi, 1 Eylül 2023’ten itibaren bazı uyuşmazlıklarda dava öncesi arabuluculuğu zorunlu kılmıştır. Kira ilişkisi, taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan uyuşmazlıklar ile komşu hakkı uyuşmazlıkları bu listede yer alır.
Muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil davası bu listede sayılmamıştır. Bu nedenle yalnız bu talep yönünden arabulucuya başvuru dava şartı değildir. Bir davada muris muvazaası talebiyle birlikte ortaklığın giderilmesi veya listede bulunan başka bağımsız bir uyuşmazlık ileri sürülecekse her talebin niteliği ve birlikte görülüp görülemeyeceği ayrıca incelenmelidir.
“Bütün tapu davalarında arabuluculuk zorunlu oldu” bilgisi doğru değildir. Kanun, taşınmazın devrine veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin uyuşmazlıklarda ihtiyari arabuluculuğa izin verir; bu, dava şartı olmasından farklıdır.
İhtiyari arabuluculukta tapu devri mümkün mü?
Taraflar muris muvazaası uyuşmazlığını arabuluculukla çözmeyi seçebilir. Taşınmaz devri veya sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin anlaşma yapılacaksa 6325 sayılı Kanun’un 17/B maddesindeki özel usul uygulanır. Taraflar, tasarruf yetkisinin kısıtlandığına ilişkin tapuya şerh verilmesini kararlaştırabilir; şerh üç ayı aşamaz.
Arabuluculuk sonunda taşınmazla ilgili anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerh alınması zorunludur. Şerh, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden istenir. Mahkeme anlaşmanın arabuluculuğa ve cebri icraya elverişli olup olmadığını ve taşınmaz devrindeki kanuni sınırlamalara uyulup uyulmadığını denetler.
Arabuluculuk, tapuda malik olmayan mirasçılara başkasının payı üzerinde sınırsız tasarruf yetkisi vermez. Bütün ilgili hak sahipleri anlaşmaya katılmalı; mirasçılık belgesi, tapu kaydı, paylar ve temsil yetkileri açık olmalıdır.
Muvazaa nasıl ispatlanır?
Muris muvazaası çoğu kez gizli yürütüldüğünden mirasçılar her türlü delilden yararlanabilir. Mahkeme özellikle şu olguları birlikte değerlendirir:
- Tapuda gösterilen bedel ile gerçek değer arasındaki fark,
- Alıcının ödeme gücü ve banka hareketleri,
- Mirasbırakanın satış yapmasını gerektiren makul ihtiyacı,
- Taraflar arasındaki aile ve bakım ilişkisi,
- Mirasbırakanın devirden sonra taşınmazı kullanmayı sürdürmesi,
- Diğer mirasçılarla ilişkiler ve malvarlığının dağılımı,
- Satış bedelinin mirasbırakanın malvarlığına girip girmediği,
- Devir ile ölüm arasındaki zaman ve olayların doğal akışı.
Bedel farkı tek başına karar için yeterli olmayabilir. Alıcının bakım vermesi de otomatik olarak muvazaayı ortadan kaldırmaz; devrin gerçek karşılığı mı yoksa görünürdeki açıklama mı olduğu araştırılır. Tanıklar, tapu işlem belgeleri, banka kayıtları, sağlık ve bakım belgeleri, vergi kayıtları ve keşif birlikte değerlendirilebilir.
Muris muvazaası ile tenkis arasındaki fark
Muris muvazaasında iddia, görünürdeki satış ile gizli bağışın geçersiz olduğudur. Tenkiste ise geçerli bir karşılıksız kazandırmanın saklı payı aşan kısmının kanuni sınıra indirilmesi istenir. Birinci dava miras hakkı zedelenen bütün mirasçılara açıkken tenkis, saklı pay sahibi mirasçıyı korur.
Dava dilekçesinde olayların hangi hukuki sonucu doğurduğu açık kurulmalıdır. Koşulları varsa muris muvazaası kabul edilmediği takdirde tenkis gibi terditli talep değerlendirilebilir; ancak taleplerin süreleri, hesabı ve harcı farklıdır. Hâkim vakıaları hukuken nitelendirir fakat tarafın istemediği bir sonuca kendiliğinden hükmedemez.
Dava açılırken dikkat edilecek noktalar
Dava, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır. Güncel tapu kayıtları ve tüm devir belgeleri getirtilmeli, davacının mirasçılık sıfatı belgelenmeli ve hangi pay oranında tescil istendiği açıkça yazılmalıdır. Taşınmazın yeniden devri riski varsa ihtiyati tedbir istenebilir; yaklaşık ispat ve teminat koşulları gözetilir.
Muris muvazaasına dayalı mülkiyet talebi geçersiz bir işleme dayandığından, aradan yılların geçmiş olması tek başına talebin geçerli işlemlerdeki klasik zamanaşımı sürelerine tabi tutulması sonucunu doğurmaz. Bununla birlikte üçüncü kişilerin kazanımı, kadastro süreleri, zilyetlikle kazanma, tenkis veya tazminat gibi ek talepler farklı sürelerle karşılaşabilir. Dosyanın yalnız “muris muvazaası zamanaşımına uğramaz” cümlesiyle değerlendirilmesi güvenli değildir.
Arabuluculuğa gidilecekse anlaşma, sadece aile içi ödeme planını değil tapuda hangi parselin, hangi payla ve kimin adına tescil edileceğini de açıkça göstermelidir. Aksi hâlde uyuşmazlık sona ermek yerine yeni bir tapu ve icra tartışmasına dönüşebilir.
İçerik kapsamı: Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; somut olayın özellikleri ayrıca değerlendirilmelidir.